防災対策が必須の時代になった

熊本地震で多くの住宅が倒壊しました。被災された皆さまにはお見舞いを申し上げると共に、一刻も早い生活再建ができることを願うばかりです。

住宅の耐震は現在の建築基準法通りに建てると震度6弱でも倒壊しないものとなっています。そして性能表示における「耐震等級3」にすると震度7でも倒壊しない建物となっています。今回の地震で倒壊してしまった建物は、現在の建築基準法制定以前のもので、耐震的に弱いものであったと推測されます。

しかし、現地よりの報告では耐震等級3の建物が倒壊している事例も出ているようです。震度7が続発するという想定に無いことが起きたために、建物に何が起きたのか不明です。地盤の問題もありますので、建物の耐震性能が不足していたのかはなんとも言えません。もう少し時間が経ってからの綿密な調査により明らかになるものと思います。

ただ、これから住宅を購入する時には、まず建築地の想定震度を調べて、それに耐えうる耐震性を持たせなければなりません。
(※想定震度は各県庁のホームページに掲載されています。)
それが震度5以下であれば、通常の建築基準法仕様通りで倒壊しません。震度6強エリアであれば耐震等級の「2」もしくは「3」が望ましいでしょう。

さらに「液状化のしやすさ」についても調べましょう。
液状化の可能性が高ければ地盤改良が必要となります。その時には、地盤調査をして、その結果をもとに地盤改良の方法を決めることになります。費用として100万円以上かかる場合もありますが、建築後に改良しずらいために建築前の対応が良いです。

そして津波などが想定されるようであれば、それも調べる必要があるでしょう。
津波が10メートルを超えることが想定されたら住宅の建物としての対策は難しいものがあります。できれば、そのエリアでの建築を避けるのがいいです。

首都圏においては大地震の可能性が高いとされていますので、対策としては出来うる最大限を行うのが望ましいです。防災対策としては「悲観的に準備をして、楽観的に暮らす」のが良いといいます。建築業者・不動産業者のアドバイスを受けつつ、自分でも調べて、十分に納得して住宅建築・購入をしなければならないと言えます。

今回の地震は内陸活断層によるもので、現在わかっていない活断層も多くあるとされます。地震国日本に住んで、地震活動期に入ったと言われる現在、防災対策は必須の時代になったと言えます。

子育てに良い住宅

 

■子育てに良い住宅

 

住宅を購入する理由の一番は「子供のためです」。色々なアンケートでも新築住宅購入理由のトップは「子供ため」です。

子供が大きくなり現在の住居が狭くなったり、子供の勉強のために部屋を用意したいと思ったりして、賃貸住宅から新築住宅の購入を決めた人が60%と多いです。であれば新築住宅を決めるには「子育てに良い住宅」である必要があります。

 では「子育てに良い住宅」とはどんな住宅でしょうか?

本などで有名な「頭の良い子が育つ家」で対象となっているのは、東大とか有名高校・中学に合格した子供の家の間取りを研究したものです。

子供が東大に受かるのは結構なことですが、多くの家庭がそうなるわけではありません。

進学以外で、子供がどのように育ったらいいのかというと

現代の社会においては

「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になることです。」

この逆が「ニート」や「引きこもり」です。これらに準ずる軽度の精神疾患は全人口の3割にも達しているといわれます。これを引き起こす原因は、上司・同僚との人間関係がうまく作れずに、ちょっとしたことで仕事で失敗した時などに、誰にも相談などできずに一人で悩んでしまい、また上司に怒られるのじゃないかと会社に行くのが嫌になります。それが積み重なると、「出社拒否」になってしまい、それが続くと心が病んでしまい、体が動かなくなり「出社拒否」になってしまい、「ニート」や「ひきこもり」となってしまいます。

 これらにおいて大事なのは、「価値観の違う他人との共同生活をした経験」と、その時には「自分の思った通りにならならずに、社会道徳や常識・ルールに従わなければなないという経験」が必要です。また「自分は嫌だけど組織に所属する以上はやらなければならない」と思えることと、「やるからには、うまくやりたい」と思うことです。

 スポーツなどは、単純でつまらなくて苦しい基礎訓練を延々と繰り返し、それを自分の限界を超えた101%で行うことによって、素晴らしいブレーができる体と心が作られます。

 つまらないから、嫌だからといって基礎訓練をしないとどんなスポーツでもプレーできなくて試合に出られません。

 では「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になる。」このような人間になれる子育てにはどうしたらいいのでしょうか

 

5つのポイントがあげられます。

①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。

 主には小学校・中学校の義務教育の教科書の内容を身に着けている。つまり社会に出て、社会人として普通の会話・コミュニケーションを送ることができる。

 刑務所に何度も入る重犯罪人の特徴として、ひらがなが読めない人が多いそうです。なんらかにより小学校で習うことが身につかなかったために、一般社会が常識として「暗黙の了解」で進めてしまうことについていけずに、モラハラやいじめにあったりして反社会的に姿勢を強めてしまうのです。

この義務教育における宿題や予習・復習を親が子供と一緒になってやることが大切です。

過保護ではなくて、子供がやらない、やりたくない、解決できない、ことを一緒になって解決していって、学習習慣を身に着けることが大切です。

 

②社会性をつけるために団体生活を送る。

 人間は常に社会・団体・組織・集団・集まりの中で生きていきます。一人ではいきていけません。その中では独特のルールが作られ、自分の立ち位置と果たすべき役割や義務と権利ができます。

 これを学校のクラスでの授業やクラブ活動などの中で、多様な価値観をもった他人と共同生活をする中で身に着けていく必要があります。その中では、自分の考えと違う事を要求されたり、他人は普通でも自分はできないとか、モラハラや喧嘩やイジメなどがおきます。それらをどうしていくかを教師の助けや親の助けを得て、学んでいくのです。

 文部科学省の小学校。中学校の全国学力テストの上位に福井県は毎年ランクインします。その秘密を探るために、全国の教員が福井県の学校に1年間研修で行きノウハウを吸収しようという「福井らしさを探る会」の報告がありました。

 その中でポイントは

①規律と共有

②小中連携と教科縦持ちと学年会による生徒の状態の共有と個別対応

です。

特に「規律と共有」は

①無言清掃

  放課後に生徒が無言で雑巾がけ清掃をするもの。教師は無言で指さし指導をして見守り、生徒は各自の担当場所に行き1分間黙想をした後に無言で雑巾がけをする。終了後は振り返りの時間がある。

②生活時間の厳守

  登校時間の厳守に始まり、授業の開始2分前着席の徹底などをしている。教師自らが、それらを率先垂範することで、規律が保たれている。

これらを通じて社会団体生活を送るための「規律と共有」が身に着いているのです。そして社会性がベースとなり、学習に取り組む生活習慣と姿勢が身に付き、学力が伸びていくのです。

 

③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。

 「なぜ私は生きなければいけないのだろう」とか「生きていく意味がわからない」など自分が生きていく理由を探すということでなく、親の子供として生まれ、親にしてみると自分の一部であり、親から子供へ、さらにその子供へと「生命」をつなぐことが大切であることをわからせる必要があります。

 自我の確立を「親」というものをベースに確立するのです。

 そのため家族として生きていき、無償の愛情を注がれる存在であることを、話し聞かせるなど理解させなければなりません。それで自分の心のふるさとができて、自我が確立します。

 それには、対面キッチン、リビング階段、リビングスタディカウンターなどで、学校から帰ってきたら必ず「ただいま、お帰り」から始まり、「宿題は?」「算数の九九の5の段を覚えること」「じゃあ、お母さんが一緒にやってあげる」というふうに宿題・復習・予習から、「明日、雑巾もっていかなけゃいけないの」「じゃあ、今から作ってあげるね」というように明日の準備を一緒にすることです。これにより、日々必ず親子で会話する習慣が身についてきます。

 例えば「逆上がりができない」というような本人が困ったことでも、「お父さんもできなかったけど、おじいちゃんに教えてもらてできるようになった。今から公園に行って練習しようか」というように親子が一緒であることを話し続けることです。分譲地内とか近所に公園があるのは、こんなことに役に立ちます。

 

④近所に友達がいる。

 これは分譲の最大の利点です。

同じ通学班ですから、学校から帰るのも似た時間になります。そして家に帰っていることがわかり、戸建てですからちょっと外から声をかけるだけで通じます。「○○ちゃん、遊ぼ」なんて昭和時代にはよくみかけた風景ですが、今ではマンションなどでは見かけなくなり、戸建分譲だけに見られる風景になってしまいました。特にコミュニティ道路のある戸建大型分譲ならはです。いつでも分譲地内のコミュニティ道路でサッカーができるのは、子供にとっては大変に貴重な環境といえます。さらに最近では公園で花火ができないので、花火をやったことのある小学生が半分以下という状況です。これも分譲地ならちょっと近所の子供と親が集まって、コミュニティ道路で花火をやることができます。少年少女時代の思い出として花火というのはとても大切な「心の財産」となります。

 この子供の成長過程において、一緒に遊び・話し・冒険していくことで親以外の他人と共有する時間を持つことで、他人から肯定されている自分を形成していくのです

 

⑤本を読む。

 過去の人間が積み重ねた英知である本を読むことで、自分の中に引き出しが増えて、いろいろな事象や困難に対応できるようになります。

 これは学校で読書推薦して感想文提出などをするとやらざるを得ないですが、そうでないと親が「読め」と言ってもなかなか言うことをききません。そこでハリーポツターなどのようにとっつきやすいものから始めて、分譲地の親同士で話し合って、それを近所の友達で回し読みさせるように仕向けるのです。マンガの回し読みなどは子供の中で自発的にやりますが、それを親が仕掛けて「友達も読んでる」というふうにして本を読む習慣をつけさせるのです。これも分譲地ならではといえます。

 

 「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になる。」このような人間になる子育てとは

①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。

・・・・・小学校・中学校の教科書・授業を理解する。

②社会性をつけるために団体生活を送る。

・・・・・できれば小中一貫校で「規律と共有」を学び、学習習慣を身に着ける。

③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。

・・・・・対面キッチンやリビング階段がこれらを促進します。

④近所に友達がいる。

・・・・・分譲地でコミュニティ道路があるとこれらを促進します。

⑤本を読む。

・・・・・分譲地で集まるところがあったり、子供会のようなものがあるといい。

子育てに良い新築一戸建て分譲

 

住宅を購入する理由の一番は「子供のためです」

リクルートの購入者アンケートにおいても常に一番となっていて40%以上の回答率となっています。

その「子育て」とは何を指すのでしょう

「頭の良い子が育つ家」で対象となっているのは、東大とか有名高校・中学に合格した子供の家の間取りを研究したものです。

しかし進学だけが「子育て」の目標ではありません。

どのような職業についても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になることです。

そのような人間になるためにはどのような「子育て」をすべきなのでしょうか

①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。

 主には義務教育の教科書の内容を身に着ける。

②社会性をつけるために団体生活を送る。

 学校のクラスでの授業やクラブ活動などの中で、多様な価値観をもった他人と共同生活をする。

③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。

 自分が生きていく理由を探すということでなく、親の子供として生まれ、親にしてみると自分の一部であり無償の愛情を注ぐ存在であることを、話し聞かせる。それで自我が確立する。

④近所に友達がいる。

 学校などでの友達というのは時期的なものが多い。親戚や近所の友達というのは生きている限り続くもので、その関係構築の根本は絶対的なものである。成長過程において、一緒に遊び・話し・冒険していくことで「共有する時間」が積み重なり、親以外の他人から肯定されている自分を形成していく。

⑤本を読む。

 過去の人間が積み重ねた英知である本を読むことで、自分の中に引き出しが増えて、いろいろな事象や困難に対応できるようになる。この5つを行うことで「子育て」がうまくいきます。

 

この

①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。

②社会性をつけるために団体生活を送る。

については小学校・中学校でいじめにあわずに、不登校などにならなければ、うまくいきます。その意味では、その学校のいじめの実情などを知り、自分の子供がそうならないようにする必要があります。

そのいじめに一番いいのが学校の中に友達がいることです。

大型の戸建分譲であれば町内会の自治会が一緒でお祭りなどを一緒にして、通学班が一緒で、学校から帰ると分譲地内コミュニティ道路で遊ぶとなどで、友達ができるこが多いです。

 

③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。

これは親子で話す時間が多い必要があります。そのためには、対面キッチン、リビング階段、リビングスタディカウンターなどで、学校から帰ってきたら必ず「ただいま、お帰り」から始まり、「宿題は?」「算数の九九の5の段を覚えること」「じゃあ、お母さんが一緒にやってあげる」というふうに宿題・復習・予習から、「明日、雑巾もっていかなけゃいけないの」「じゃあ、今から作ってあげるね」というように明日の準備を一緒にすることです。これにより、日々必ず親子で会話する習慣が身についてきます。

 例えば「逆上がりができない」というような本人が困ったことでも、「お父さんもできなかったけど、おじいちゃんに教えてもらつてできるようになった。今から公園に行って練習しようか」というように親子が一緒であることを話し続けることです。分譲地内とか近所に公園があるのは、こんなことに役に立ちます。

 

④近所に友達がいる。

 これは大型分譲の最大の利点です。同じ通学班ですから、学校から帰るのも似た時間になります。そして家に帰っていることがわかり、戸建てですからちょっと外から声をかけるだけで通じます。「○○ちゃん、遊ぼ」なんて昭和時代にはよくみかけた風景ですが、今では戸建大型分譲だけに見られる風景になってしまいました。特にコミュニティ道路のある戸建大型分譲ならてはです。いつでもサッカーができるのは、子供にとっては大変に貴重な環境といえます。

 

⑤本を読む。

 これは学校で推薦してくれたり宿題になるとやらざるを得ないですが、そうでないと親が「読め」と言ってもなかなか言うことをききません。そこでハリーポツターなどのようにとっつきやすいものから始めて、分譲地の親同士で話し合って買って、それを近所の友達で回し読みさせるように仕向けるのです。マンガの回し読みなどは子供の中で自発的にやりますが、それを親が仕掛けて本を読む習慣をつけさせるのです。これも「友達も読んでる」ということがきっかけとなりやすくて分譲地ならではといえます。

 

このように戸建分譲の大型分譲は「子育て」の良い住宅といえます。

それを選ぶには、小学校までの距離とか公園の近さというより

5戸以上の分譲地であること

②分譲地内にコミュニティ道路があること。

③対面キッチン

④リビング階段

⑤リビングで宿題ができる

ということが必須になります。

賃貸と購入のどっちが得?

  賃貸と購入のどちらが得かと聞かれます。

賃貸と新築一戸建て分譲の購入の比較をしますと

首都圏で人気の住宅地のさいたま市南浦和駅徒歩20分のファミリータイプの2LDKの賃貸家賃は平均10万円です。

同じく南浦和駅徒歩20分の新築分譲住宅は平均で3391万円ですので、住宅ローンの月払いとしては35年ローンで月払いが約10万円です。(ボーナス加算無し、固定金利1.5%)

 つまり月払い額としては同じということです。

それであれば家賃は掛け捨てですが、新築一戸建て分譲は資産として残るので「購入が有利」となります。

購入の場合は35年住宅ローンが終わった時に土地が資産として残ります。その額は路線価が現在坪60万円くらいのものが35年後に最低でも3割安くなつたとしても坪40万円くらいで落ち着いて価値としては30坪×40万円=1200万円残ることになります。

 土地の価格が維持される立地であれば絶対に購入がお得です。

土地の価格が維持されるのは人口流入があるエリアになりますので、首都圏でもさいたま市のように環境の良い立地であれば購入がお得です。

また住宅ローンも固定金利にすれば金利高騰による支払額の増加がなくて安心です。

逆に一生賃貸派の場合は、金利が上がる時は物価も上がるので家賃が上がることになります。その時に年金暮らしだと、年金は固定から減少なのに家賃は上がるという「老齢貧民」に陥ってしまいます。

 今現在で安定した収入と職業・会社の人は、老後の生活安定のために購入をすべきともいえます「お得」というどころではなくて「必須」ともいえるでしょう。

 

 新築一戸建て分譲の最近の着工が多いのはどの市なのか調べてみたら、全国トップはつくば市で2012年度比で+156.8%増えているので2.5倍になっていました。次いで西東京市で三番目は印西市となり、やはり首都圏の郊外が多く着工されています。

 大都市圏の中心部の土地の価格が上がっているために用地取得をあきらめて、大都市圏の需要を狙って郊外で比較的に土地価格の安いエリアで新築一戸建て分譲を着工しているためです。

 2014年4月から2015年1月の累計の住宅着工戸数と比較するにあたって、2013年度を使うと消費増税駆け込み着工が多くて需要をはるかに超えた異常値であるものが多いために比較的に平穏であった2012年度の戸数と比較しています。またイレギュラーを省くために今年度9ケ月で100戸以上の着工のあった市を対象としています。

 その結果としてつくば市が全国トップの伸びで+156.8%と大きく増えました。つくば市は中心地は商業集積なども高くて土地も高いのですが、その高集積の範囲が狭くて駅徒歩30分となると田園風景となり、土地価格は坪20万円以下となります。そのためつくばエクスプレスで都心まで1時間以内で行けて、駅徒歩30分前後を3000万円以下で販売することができるので開発が増えて、着工が多くなりました。

二番目は西東京市で+150.5%と増えました。ここは練馬区の隣接となりますが、東京23区の練馬区では販売平均が5231万円となり手が届かなくなっているのですが、似た環境である西東京市なら販売平均4212万円と手が届くために人気が出たのです。やはり1000万円安いとなると23区でなくても東京都なら我慢して買おうということになったようです。

三番目は印西市で141.7%増えました。販売平均価格は3099万円と決して安くはないのですが、土地の平均が180㎡で建物が107㎡と「庭付き一戸建て」の典型といえます。やはり日当たりが良くて、リビングが大きくて、ウォークインクローゼットがあって、芝生の庭があるという「夢のマイホーム」は根強い人気があるといえます。

 このように今年の住宅着工の戸数の増加をみると「庭付き一戸建て」という古いオーソドックスなと姿が蘇っていると言えます。一時期は都会の利便性を求めて「都心の狭小3階建て」がはやりましたが、一時期の徒花となつたともいえます。

新築一戸建て分譲のコミュニティ道路は子育てに良い。

 

先日のニュースで母親が子育てノイローゼで二人のこどもを殺したとのニュース映像が流れました。その映像には現場が映っていましたが、郊外型の新築一戸建て分譲でした。

 新築一戸建て分譲は同じような世代の人が集まるので子育てに関する悩みグチを話あったりできるので良いとされていますが、今回はそうはならなかったようです。

 今回の現場を見る限り新築一戸建て分譲でもコミュニティ道路があるようには見えませんでした。そのためであったと思いたいです。

 新築一戸建て分譲のコミュニティ道路は車の通り抜けが無いので、子供が遊び放題で親は井戸端会議に専念できて子育て環境が良いものです。それが新築一戸建て分譲の良い点です。それがマンションに無く、ましてや注文住宅に無い「子育て世代」にとって新築一戸建て分譲がベストな選択肢であると言う根源です。

 それが新築一戸建て分譲の社会性と言えるし、良質な社会ストックであるのです。

しかし、今回のことが起きると、そうも言ってられなくなります。

ただ現代の地域の絆の閉鎖性を考えると、新築一戸建て分譲が「子育てにいい住宅」であるべきです。

コミュニティ道路という形態だけでなく、「子育てに良いコミュニティ」になるべく新築一戸建て分譲開発企業も住民も意識すべきです。

 それが住宅の価値を高め、街の価値を高める結果となります。

新築一戸建て分譲で20区画以上は販売全体の5%と少ない。

 

 新築一戸建て分譲の関東の今週の販売広告において総戸数20戸以上は230件・2029戸ありました。関東全体の販売戸数が3万5151戸なので全体の5%と少ないです。

 この大型分譲の販売平均価格は3350万円で全体の販売平均価格3584万円より▼234万円安くなっています。ただ県別にみると神奈川県が大幅に安くなっているのみで、その他の県は大型分譲の方が高くなっています。やはり大型分譲は土地が大きくて、分譲地内道路も大きくてコミュニティ道路化していて「街づくり」されているので価格が高いとされています。

20戸以上の大型分譲の県別にみると

東京都 41件・総区画3487・販売中戸数286戸・販売平均4566万(全体より+160万)

神奈川県 40件・総区画2365・販売中312戸・販売平均3469万(全体より▼292万)

埼玉県 42件・総区画3769・販売中433戸・販売平均3179万(全体より+128万)

千葉県 71件・総区画4436・販売中777戸・販売平均3004万(全体より+12万)

茨城県 19件・総区画1344・販売中96戸・販売平均2933万(全体より+650万)

栃木県 18件・総区画5285・販売中87戸・販売平均2834万(全体より+602万)

群馬県 6件・総区画131・販売中38戸・販売平均2172万(全体より▼4万)

 総区画数でいうと栃木県が5285区画で千葉県を抑えて一番多いです。宇都宮市郊外の工業団地が多くてその近辺に住宅地団地開発がされているために総区画数としては多くなっています。そこにハウスメーカーなどの販売が多いために販売平均は2834万円と一般平均価格2232万円より+602万円も高くなっています。

 販売中件数と販売中戸数ではやはり千葉県が多いです。件数で71件で総区画数4436で販売中戸数777戸と多いですが、千葉ニュータウンや柏の葉キャンパスなどつくばエクスプレス沿線開発や船橋日大前などの大型開発がある東葉高速鉄道など大型の開発がたくさんあります。さらに販売中戸数は実際の潜在販売戸数よりも少なくなっています。大型分譲の期分け販売において現在販売広告している分だけでなく、別の期の販売戸数もあるためです。その分を含めると現在販売中の倍はあるとみられます。

そして少ないのが群馬県です。件数で6件と同じくらいの市場規模の栃木県の1/3と少なくて、総区画は131と栃木県のなんと2%しかありません。URなどの大型開発が少なくて20戸くらいのパワービルダーの分譲のみとなっているためです。そのため販売平均が2172万円と安くて一般市場価格より▼4万円と安くなっています。群馬県住宅供給公社の東洋板倉などの大型土地分譲でのハウスメーカーなどの新築一戸建て分譲が現在ほとんど販売されていないことがあげられます。

東京都は41件で総区画3487と意外とあります。ただほとんどが八王子などの開発です。しかしそれにしては販売平均が4566万円と高いです。ハウスメーカーなどが土地を60坪以上と大きくしているためです。しかし土地の平均で200㎡ありますが傾斜などがあると実質はそれよりも小さくなります。とするとやや高い価格といえます。

埼玉県は42件で総区画3769で販売中戸数は433戸と北関東では最大となっています。特定の場所に集中していることはなくて、最大で川越市の5件となっています。埼玉県は平な土地が多いために20区画以上だと全県のどこでも開発できるためです。URの大型土地開発では越谷レイクタウンや吉川駅南などありますが、北部は少なくてURの開発件数が少ないのも特徴的です。

新築一戸建て分譲の購入決定要因は2015年型になるべき。

 新築一戸建ての購入決定理由で一番多いのが「価格が予算内」で、次が「現在の住居に近い」です。

そして新築一戸建て分譲の購入者の7割以上が賃貸住宅居住者なので、「現在の家賃並みの住宅ローン月払い額で買えて」、「今住んでいるところから近いので子供が転校しなくて済む」という理由となります。

 一昨年まではデフレ経済で土地が下がり、建築原価も下がっていたので「近くで家賃並みローンで買える新築一戸建て分譲」がありました。しかし、アベノミクスによるインフレ転換政策のために、土地が上がり、建築労務費が上がり、建築資材も上がっているために、「近くで家賃並ローンで買える新築一戸建て分譲」が減りました。

 例えば、東武東上線の32駅において一昨年は都内の池袋駅近く以外のほとんどの駅で「家賃並み住宅ローン」で買えたのが、現在ではわずか2駅しかありません。ほとんどの駅が駅周辺の平均家賃並みの住宅ローン以上の販売価格になってしまっています。

 これは建築原価の上昇ほどには家賃が上がっていないためでもあります。

ということは新築一戸建て分譲の購入決定理由の一番・二番がダメになってしまっているということです。そのために契約戸数が前年よりも減っています。

しかし、本当にそれでいいのでしょうか。

新築一戸建て分譲を買う理由の一番は「子供の成長のため」とか「家族のため」です。賃貸住宅では子供の部屋を作れないし、子供が動く音を遠慮しないといけないなど子育てで気を使うことが多いです。そのために小学校に上がるのを契機に新築一戸建て分譲を購入しようと思うのです。

 ということは「家賃並の住宅ローン」で買えないから新築一戸建て分譲を買うのを諦めるのは、子供のこと・家族ことを考えていないということになります。それで、子供が思うような進学できなかったり、思うような就職ができないとなった時に後悔することになります。親は子供がうまくいかない時は自分の責任と考えるものです。

 であれば、「家賃並みの住宅ローン」は収入・支出の点から譲れないとしたら、「現在住居の近く」をやめることです。

つまり新築一戸建て分譲の購入決定要因の正しい姿は

①家賃並みの住宅ローンで買える。

②子供の成長が促される環境で家族が安らかに暮らせる立地

③家族が伸びやかに、快適に、豊かに暮らせる間取り

ということになります。

現在住居の近くをやめて、予算内で買えて、換気用が良い率地の新築一戸建て分譲を買うのが2015年スタイルといえます。

新築一戸建て分譲に対する建築基準法の地盤の基準は最低目安。

 阪神大震災から20年経ちました。

 その時に木造住宅など新築一戸建ての新耐震基準の建物が倒壊した例が多く出たために建築基準法の耐震基準が強化されました。そのため現在の建築基準法基準に沿って建てられた建物は震度6弱の揺れには全て耐えられる基準となっています。

 しかし震度7となると、この建築基準法基準の1.5倍の強度が必要となります、これが性能表示規定の耐震等級3と規定されているものです。

 ただ建物の耐震性を強化しても、地盤が動いてしまうと不同沈下もしくは倒壊してしまいます。

建築基準法の規定では「地耐力」が20kN/㎥未満では地盤改良して基礎ぐいにする規定です。20kN/㎥以上あれば地盤医療の必要はなくて基礎くいまたはべた基礎で良いと規定されています。

 またスウェーデンウンディング試験で地下2mから5mで50kg以下だと軟弱地盤と判定されて地盤改良する必要がありますが、5m以下の規定がありません。

 つまり建築基準法の規定は最低目安であり、東日本大震災の時の震度7とか地盤が5mもズレるとか長期波動が数分も続くといった最悪のケースをまだ取りこんでいないのです。

 現在、東日本大震災のデータをもとに建築基準法の改正を検討中ですが、この最悪のケースをどこまで想定とするかは難しいところです。

それより先行して、首都圏直下型地震とか東南海大震災の被害予測が発表されていて、震度7想定地域が拡大しているのと震度6強想定地域が拡大しています。

 そのエリアの木造新築一戸建てが不同沈下などの被害を受けないためには、建築基準法の規定では不十分であることは明白です。そこからどこまで強化しなければならないかは諸説ふんぷんの状態です。

 東日本大震災の時の浦安の液状化や不同沈下のデータをもとに、様々な地盤改良の方法が作られて東南海大震災にも耐えうると標榜していますが、地盤は一様ではないのと長期波動がどこを回ってくるかによって地盤の動きは変わります。それが含まれていないといえるので、完全に信用することはできません。

 ではどうしたらいいかというと、分譲マンションのように固い地盤の支持層まで杭を打つことです。これであればマンションよりも軽い木造新築一戸建ては不同沈下はまず起きないと考えられます。しかし費用は一棟当たり数百万円かかってしまうために、新築一戸建て分譲としては過去に2例しかありません。

 このような状態でどうしたら良いかといえば、一番の方法は地盤の固いエリアの新築一戸建て分譲を買うことです。

この不同沈下がおきる確率は政府の地震調査会が発表しています。その図をみれば一目です。

埼玉北部から北関東はほとんどのエリアが震度4くらいの想定で不同沈下が起きる釜率5%以下です。

家族の安心と自身の財産の保全を考えると新築一戸建てを買うなら地盤の固い北関東で買うのは自然な流れといえるでしょう。

  新築一戸建て分譲か中古一戸建てが迷っている人が多くなりました。それは新築一戸建てが高くなって買いずらくなったので、割安に見える中古住宅が「お買い得」と思っているということです。

 しかし本当に中古一戸建ては安いのでしょうか?

一戸建てが多い住宅地で新築も中古も多い埼玉県蕨駅で比較してみます。

・駅徒歩10分以内

 新築一戸建て 価格4116万円・土地73㎡・建物112㎡

 中古一戸建て 価格5126万円・土地137㎡・建物127㎡

中古は土地が大きいためにか価格が1000万円高くなっています。その価格の内訳を計算すると、新築は建物1500万円で土地2600万円で土地の㎡単価は36万円です。中古は建物の評価価格がほとんどないために土地のみとすると㎡37万円となり、新築も中古も土地の評価は同じということになります。とすると中古の建物評価が無いけれど、十分に使えるとしたらその分がお得ということになります。

 新築の建物価格1500万円 - リフォーム費用(バス・キッチン・トイレ・屋根・外壁など)600万円 = 900万円

つまり、駅徒歩10分以内は中古が900万円お得になります。但し土地が大きいので総費用は6000万円超えとなり普通の人は買えない価格です。

・駅徒歩10分から20分

 新築一戸建て 価格3676万円・土地79㎡・建物103㎡

 中古一戸建て 価格3566万円・土地107㎡・建物121㎡

このエリアでは中古の土地は107㎡で少し大きくて、新築は79㎡と小さいのですが、土地の価格計算をすると新築が㎡29万円で中古が31万円とほぼ同じでい。となると建物の価格ということになります。

 建物価格1400万円 - リフォーム費用600万円 = 800万円

中古は800万円のお得ということになりますが、総額では3566万円+リフォーム費用600万円=4166万円となり新築よりも500万円高くなります。

 つまり新築は中古よりも500万円安いということになります。ただ中古は土地が広いということになります。

・駅徒歩20分から30分

 新築一戸建て 価格3360万円・土地101㎡・建物100㎡

 中古一戸建て 価格2671万円・土地95㎡・建物100㎡

駅徒歩20分以上になると新築と中古の価格差が689万円となり中古がお買い得になってきます。ただリフォーム600万円かけるとほぼ同じとなってしまいます。新築と中古共に土地・建物が100㎡前後と同じなために、同じ金額なら新築のほうが設備が良いので、表面価格としては中古一戸建てが安くみえますが、実質は新築一戸建てのほうが「賢い買い物」となっています。


 つまり蕨駅周辺の一戸建てであると、

徒歩10分以内の中古は土地が大きくて高すぎるので対象外となり、

徒歩10分から20分は支払総額で新築一戸建てのほうが安くて、

徒歩20分以上では新築一戸建てのほうが安くてお買い得

ということになり全般的に新築一戸建てのほうが賢い買い物であると言えます。


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