2013年4月アーカイブ

新築一戸建て分譲住宅の良い間取り

 

新築一戸建て分譲住宅の良い間取りとはなんでしょうか。

■新築一戸建て分譲住宅の間取りとして大切なのは

①1階リビングの日当たりと大きさ。
②2階バルコニーの日当たり。洗濯物や布団がよく乾くこと。
③収納。各部屋にシステム収納があり主寝室にはウォークインクローゼットがあるといい。④対面キッチン。
⑤導線。帰宅導線ではリビング階段。家事導線では洗濯物を運ぶルート。


などです。

■参考間取りとして、ケイアイスター不動産のハッピースタイルの間取りです。

戸建分譲の良い間取り 1階.jpg

 この間取りで良いのは

・リビング階段となっていて、子供が帰ってきた時に「ただいま」「お帰り」という言葉を交わすことがコミュニケーションの最初で、これが「頭の良い子供が育つ家」の条件のひとつとなっている。

・玄関脇にホール収納があり、例えばブーツは夏に使わないのでその時にしまうなどに便利。

・対面キッチンになっていて、料理をしながら子供や家族と会話ができる。また子供が何をしているか見ていられて、子供からすると見られているという意識があることが大事。これも「頭がよくなる子供が育つ家」の条件。

・リビングが19.5帖と広い。これならばママ友を呼んでちょっとしたミニパーティも開ける。この呼ぶことができるということが大事。

・ファミリースペースがある。子供がおもちゃなどで遊んだ後に、かならず片付けさせる、という習慣づけさせることができる。

・デスクカウンターがあり、パソコンなどが置いておける。



次に2階になります。

戸建分譲の良い間取り 2階.jpg

この2階の良い点は

・主寝室にウォークインクローゼットがある。

・スケルトンインフィル対応となっている。図面では子供部屋を区切っているが、最初は大きな部屋として子供が小さい時は親子三人で川の字で寝て、大きくなったり2人目が出来た時には2部屋に区切ることができる。

・南側バルコニーなので日当たりがいい。布団が乾きやすい。

・階段上がりのホールからバルコニーに出られる。主寝室からも出られて2面入口となっている。これは洗濯物を持って1階から上がってきた時に、まっすぐ行けて便利。

                                   

・ホール収納があり、冬物のコートなど長尺ものを置いておける。

・バルコニーに深さがあり、日当たりを弱くしたいものなどを手前におくことができる。

 

理想を言えば

・主寝室が7帖以上あると、ベッドとドレッサーをおいても余裕がある。                                                                      ・主寝室の収納が1坪あると、奥さんの長さが違うものでもほとんどものが収納できる。

などありますが

最初の5ケを満たせば、間取りとしては「良い間取り」といえます。

戸建分譲の購入時にかかる諸費用

 

新築一戸建て分譲住宅の購入の時にかかる諸費用はどのくらいかかるの説明します。

 

新築一戸建て分譲住宅の3000万円を購入する時にいくらかかるかを計算します。

①契約時

契約の申し込みをする時に手付金が必要です。

これは業者によって様々ですが、最低1万円から商品価格の5%までの範囲です。10万円から100万円というのが多いです。

それと、契約書の印紙代が必要です。1万5000円ぐらいです。

②物件引き渡し=代金支払いの時

 まず住宅ローンを組みますのでその事務手数料がかかります。ただこれは住宅ローンの総額に組み入れられる時がありますので現金は不要の場合が多いです。

 そして、物件購入が仲介の場合は仲介手数料がかかります。物件の代金の3%+6万円が相場で、3000万円であれば186万円です。ただこれはケイアイスター不動産のように売主から買えば無料です。

 さらに、物件の所有権を移転するために登記が必要です。これも業者により変わりますが物件価格の1%以内と思えばよくて、3000万円なら20万を超えるくらいです。

 あと、固定資産税がありますが、これは年額で1月1日時点の所有者が払いますので、引き渡し日起算で日数分払います。市によってで違いますが3000万円くらいの物件であればほぼ数万円という目途です。

ここまでが必須にかかるお金で

・手付金10万円

・印紙代 1万5000円

・登記費用 20万円

・固定資産税 5万円

の合計で36万5000円の現金が必要となります。

 

③入居直後の必須で必要なもの

入居すると絶対に必須なのが、アンテナとカーテンとエアコンと照明です。

カーテンは縦横のサイズをキチンと測って自分でIKEAなどで買うとすると数万円ですむでしょう。その時にカーテンレールの有無とカバーなどによっても費用が変わります。

エアコンは電気量販店が一番安いのでそこで買うとすると、最低3台×1台8万円とすると24万円です。

照明も電気量販店で買うとすると、最低4ケ×1台1万円とすると4万円です。

アンテナも電気量販店でやってもらうとすると数万円になります。

この合計で20万円前後となります。

 

④その他入居後に発生するもの

まず引っ越し代です。これは様々ですが10万円以内が多いようです。

それと新居なので表札をキチンと作りたいと思うと1万円前後です。

あと、多いのが冷蔵庫です。これは動かすと故障しやすいということがありますが、新居が大きい場合が多いので400リッターとかの大型に買い替えることが多いです。すると10万円以上はします。

その他、ソファーやダイニングテーブルなども買うとなると10万円以上はします。

この辺は、ピンキリですし買う買わないがありますが最低でも30万円はします。

 それと近隣あいさつがあります。多いのは、タオルか洗剤などで1ケ2000円くらいが相場で、物件に接する家+町内会の組にいる家が通常の対象です。すると2000円×10軒=2万円です。また、場合により町内会費を払うことがあります。この費用は様々ですが数千円が多いです。

 あと、物件の仕様にもよりますが、床にWAXが必要なものであれば、最初にキチンとやったほうがいいです。本格的なもので20万円くらいで、DIYで材料を買ってやれば安くすむでしょう。

 また、電話を引けばその設備によって費用が発生します。それと月々の料金とインターネットに入るとプロバイダ料が月々発生するのと、NHKのBS受信料が発生します。

 ガス・水道に関しては入居の使用開始時に費用は発生しません。

 あと、物件により網戸がついていないものがあります。主な部屋はついていても、風呂の窓についていないとか、ベランダの出入り口についていないとか、場合により玄関網戸が欲しいとかあります。これは費用は様々ですが、1ケ数千円が相場です。

 

⑤入居後しばらくしてから不動産取得税が発生する

入居して不動産登記した後に不動産取得税が発生します。これも地域により様々ですが新築一戸建てで居住用の自宅として購入していれば10万円以内になることが多いです。

 

■合計で新築一戸建ての購入時にかかる費用は

以上の合計で

①+② 36万5000円

③  20万円

④  30万円

⑤  10万円

合計 96万5000円

となり、最低で36万円で、だいたい100万円くらいの費用が発生すると考えてください。



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 「新築一戸建てか中古か、どちらが得かと言えば新築一戸建てがお買い得。」

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 「新築一戸建て分譲住宅の7つの機能」

 - http://ki-group.jp/chishiki/2013/07/7.html


新築一戸建て分譲住宅の良い点と注文住宅の良い点の比較

  新築一戸建て分譲とは、企業が建築したものを買うものなので、個性が発揮されない代わりに合理的にできています。
 そのために、トータルコストは、土地を買って注文住宅を建てるよりはるかに安いとえます。
 
■新築一戸建て分譲のほうが500万安い
 
 例えば、熊谷市で籠原駅の徒歩20分の土地を買うとすると、坪20万で50坪買うと1000万円で、そこに注文建築を建てると安いものでも30坪×坪50万円=1500万円で、さらに水道や駐車場や植栽などの付属費用がかかりますので、最低でも2700万円くらいになります。
 ただ注文住宅の場合は耐震・省エネなどどの程度が良いのか判断できず、いざという時の安心のために必要以上を選んでしまう場合が多いです。さらに個人の夢を実現したいために通常の間取りとは違う場合が多いために追加費用が発生します。そのために2000万円を超えるものが多いといえます。
 とすると、注文+土地は3200万円くらいになります。
 
 新築一戸建て分譲の現在の販売で籠原駅徒歩20分以内での販売平均は2680万円です。平均で土地は167㎡で建物は107㎡で、だいたいが南接道になっていて日当たりは良いものが多いです。
 
 このように価格的な比較では、戸建分譲が500万円くらい安いと言えます。
 
では、それぞれどんな良い点があるのでしょうか。
 
■分譲住宅の良い点は4つ 
 
 
新築一戸建て分譲住宅の一番の良い点は、
「近所に似たような家族が多くいて仲良くなれて、子育てについていろいろ話ができることや、自宅の前で子供が近所の子供と遊べるなどで、子育てしやすい。」
ということです。
 
戸建分譲 │戸建分譲のコミュニケーション道路(圧縮).jpg
 これは典型的な新築一戸建て分譲住宅ですが、6棟の団地になります。
 道路が行き止まりなために、通りすぎる車はないので子供が安心して自宅前道路で遊べます。
 その時に、親は近くで見ていることが多いので自然と世間話をすることになり、だいたい同じ幼稚園や小学校に行くので、先生の話しや学校の話しをすることになり、いろいろな情報が入り、ちょっとした問題でも一人で悩んで孤立することがありません。子供同士も仲がいいですから、いじめ問題など皆無といえるでしょう。
 
 また、新築一戸建て分譲の良い点として、この写真をみてもわかるように、同じような色で同じようなデザインですので「おしゃれな街並み」となります。
 外壁の素材はサイディングですので高いものではないのですが、こうやってまとまると「個性と調和」ができて、決して注文住宅ではできない街並みを作ります。
 
 
 この
1. 「住民間の仲が良い」
2. 「街並みがおしゃれ」
が新築一戸建て分譲の最大の良い点といえます。
 
 さらに、だいたい同じ部材で年間1000棟くらい作るために大量仕入れのメリットで資材価格が注文住宅よりはるかに安くなります。
 特にシステムバスなどは定価で50万円くらいとしたら注文住宅の場合は安くて7掛けの35万円くらいです。それが新築一戸建て分譲では一ケ月分を発注したとして100ケ頼むと、だいたい3掛けくらいになり15万円くらいまで下がります。
 安くする理由は、安定大量発注となるので工場生産性が高くできるためと、輸送コストが安くなるためです。注文住宅は1ケ1ケ違う現場に運びますが、分譲であれば6ケを同じ場所に一回で運べたりしますから、輸送コストは1/6となります。
 ただYAMAHAなどのブランドメーカーはそうはいきませんが、panasobicにしても機能的には何のそん色も無いのですから、これは大きなメリットと言えます。
 
つまり新築一戸建て分譲の3番目の良い点は
3. 「部資材コストが安い」
ということです。
 
 そして、四番目に最適機能になるということです。
今や、建物の耐震性と地盤の強さは必須で、さらに省エネ性が求められています。
その住宅を建てる土地の地盤の強さに合わせて、どの程度なら大地震がきても大丈夫かを設計マンが熟知しているために「最適設計」ができます。
 耐震性でいうと、壁とバランスが重要です。
たとえば窓の無い真四角な総二階建てであれば、耐力壁を使わなくても十分に震度6強に耐えます。
 その建物の形と耐力壁などのバランスがうまくできれば安くできます。
注文住宅の場合は、建築の大半が地方の比較的に大きな土地が多いためにその基本設計は地方向けといえるかもしりれません。それを籠原駅前の50坪に建てるとなると駐車場の取り合いなどで微調整が必ず必要になります。それがコストアップにつながります。
 新築一戸建て分譲では、先に土地ありきなためにその土地に合わせた最適設計をするために、コストがリーズナブルなものになるのです。
 
 つまり新築一戸建て分譲の4番目の良い点は
4. 「最適性能。」それと「最適なためにコストがリーズナブル」
といことです。
 
 
 
 このように新築一戸建て分譲の良い点はまだあるのですがここまでにして、注文住宅のほうが良い点をみてみます。
 
 
■注文住宅の良い点は2つ
 まず希望のものになるということです。
「子どもの頭が良くなる家」というものが流行りましたが、それは対面キッチンとリビング階段で親子の会話を増やすということでした。ひれは分譲住宅ではあったりなかったりしますが注文住宅なら絶対につけられます。
 さらに、ウォークインクローゼットも人気の装備です。
そして、接道の悪い時に、2階リビングなどもできます。
またブーツが多いので玄関収納は天井までのタイプにして仕切りはブーツが入るようなものにするなどもできます。
 分譲では最大公約数の間取りにするために、例えばリビングの掃出し窓ですとか一階の和室などが定番となっています。
 このように自分の希望する間取りにできるのが注文住宅の最大の良い点です。
 
 あとは外観の色などが好きな色にできます。ただ、これは場合により良い点とは言えません。ある高級住宅地に漫画家がとんでもない色の住宅を建てて近所よりクレームがでているなどあり、その周辺の雰囲気により、選択できる色は限られてしまうといえるでしょう。
 あえて、真っ黒な住宅とかも建てられますが、その家を中古で売る時は相場感より大きく安くなる事を覚悟しなけれはせなりません。
 
 むしろ注文住宅の2番目の良い点としては「二世帯住宅」ができるということです。
分譲ではありえないので、「二世帯住宅」を建てる必要があれば注文住宅しかないということです。
 同じことは「平屋建て」にも言えます。
 
 このほかはあまり大きな特徴は無いと言えます。
 
 とすると新築一戸建て分譲は良い点が4つで、注文住宅は2つとなり数では分譲が有利となりました。
 あとは、こどに重きを置くかによってどちらが良いか変わります。
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