新築一戸建て分譲にとって重要な建築基準法

 

 新築一戸建て分譲住宅は建築基準法にのっとって作られています。

 そして戸建分譲を建てるには建築確認申請を行って、建築基準法に沿った建物かを行政が確認して、建築基準法に定められた範囲内のものであるとみなしたものに許可をおろします。

 その許可した設計図通りに建築されているかを検査して合格したものだけが初めて使用に供することができます。

 この建築基準法を守っていないものが「欠陥住宅」となってしまうのです。

この建築基準法は戦後間もない1950年に制定されました。
内容は、「建築をするにあたり守らなければならないルール」が書いてあります。

その目的は

「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」
と第一章第一条に書かれています。
つまり、「大地震などがきても建物が壊れないように最低これだけは守ってください」ということです。

そのため、1950年制定の後に何度か内容が改定されています。
大震災が起きるとそれに対応するために、その時の技術水準を考えて変更されているのです。

現在の基準は「阪神大震災」の震度がきても倒れないような基準になっています。
つまり現在の新築一戸建ては阪神大震災クラスの揺れに耐えるものとなっています。

低基準

 第一条にあるとおり、建築基準法は「最低基準」とされています。これは、「国民が安心・安全に住まいで暮らせる」ようにということで、その時代における「国民の生活権」の基準を定めて、それ以上の生活ができるようにしているのです。
 ですので、公共の住宅などはこの建築基準法に沿った建物となりますが、一般住宅の場合はこれ以上にしても良いことになります。その「これ以上」を定めているのが「性能表示制度」になります。

新築一戸建て分譲住宅にとって重要なことは

この建築基準法の原文は大変よみずらいのと、ものすごく長いのと、専門用語と数字のオンパレードのため、一般の人が読むのは難しいし、それをプロである私でさえ簡単に解説しろと言われても難しいので、要点を書きます。

まず一番の要点として「建ぺい率・容積率」があります。
たとえば建ぺい率80%であれば、自分の土地が30坪とすれば30坪×80%=24坪なので、24坪の土地にしか建物を建てられません。
容積率200%とすれば、30坪×150%=45坪の大きさの建物が建てられます。さきほどの24坪の土地であれば24坪+21坪=45坪の2階建てが建てられるということです。

次に「接道義務」などがあります。
4メートル以上の幅の道路に自分の土地が2メートル以上の間口で接していなければ建てられないのです。
古い住宅街などで、道路の幅が4メートルないものが多くあります。これらは「既存不適格」といわれ、再建築ができないのです。建築するには「セットバック」といって、自分の土地を道路にして、4メートルを確保しなければなりません。
よく安い中古物件とか土地があって「再建築不可」と書かれているものがありますが、要注意です。安いからといって飛びつくと建築できないので損をします。

 また最近話題の「空家」問題で、ほとんどがこの建蔽率と接道義務に違反するために再建築して活用できないということがあるのです。

 東京の下町などでは4メートルの道路は少なく、セットパックして道路を4メートルにしなければならないのですが、自分の土地にそれだけの余裕が無い場合が多いです。また昔の下町の建物は接道が無いばかりではなく、土地いっぱいに建っていることが多いために再建築やリフォームするとなると再建築不可となる場合が多いのです。

 そのために、例えば高齢者が住んでいて死亡して誰もすまなくなったから売ろうにも売れません。建物を撤去するにも数百万円かかるために放っておく場合がおおくなっています。

このブログ記事について

このページは、戸建マイスター 松沢 博が2013年5月 9日 17:55に書いたブログ記事です。

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