2013年7月アーカイブ

新築一戸建て分譲住宅の7つの機能

 

新築一戸建て分譲に求められる機能は

    耐震性

    地盤の強さ・改良

    耐久性・メンテナンス性

    省エネ性

    耐火性

    快適性

    可変性

です。それぞれを詳細にみてみましょう。

 

  耐震性

東南海地震などで震度7が予想されているので震度7に耐えるほど強い住宅であることをハウスメーカーなどが広告などでPRしてますが、これはある意味で誇大広告と言えます。例えば熊谷市の予想震度はほとんどの地域が震度6弱です。震度6弱に耐えるというのは建築基準法に沿ったものであれば耐える仕様になりますので、現在の新築一戸建て分譲は全て震度6弱に耐えることになります。

 震度7が予想されるエリアは東南海地震であれば太平洋側のエリアの一部となります。そこで住宅を建てるとなると確かに、震度7に耐えるだけのハイスペックな住宅がいいでしょう。ところが震度6弱であれば、そこまでのハイスペックである必要は微塵もありません。自動車に例えれば、時速300Kmを出せる500馬力を超えるレーシングカー並みの自動車が「大きいほどいいですよ」と言っているようなものです。日本の通常生活の中では100馬力も無い軽自動車でも普通に高速道路で100kmで走れます。500馬力なんて無用の長物です。

 耐震性というのは建てるエリアの予想震度を耐えればいいのです。それ以上である必要はありません。

 当然ハイスペックになれば高くなるわけで、その高くなる分というのは全くの捨て金です。「役所の予想なんかあてにならないから、万が一に備える」という意見もありますが、それでは住宅はどんどん高くなっていってしまい。一般の人が買えない金額になってしまいます。

 それとハイスペックを広告するのは、ハウス―カーの技術力の高さを自慢していのですが、それは確かに高い技術であるのですが、一般の人はF1レースなんか出ることは一生無くて、高速道路を100kmで走れればそれでいいのですから500馬力のエンジンなんて趣味の世界のものです。ですので震度7に耐える住宅は熊谷で住宅を購入する人にとっては趣味といえるでしょう。ハウスメーカーの差別化ごまかし広告戦略といえます。

 熊谷市市役所が公開しているハザードマップを信用して、それを元に考えることが基本です。

 

  地盤の強さ

これもまず該当するエリアが液状化する可能性があるかどうか市役所のハザードマップで確認する必要があります。

 例えば熊谷市ではほとんどの地域が液状化する可能性が「低い」とされています。 液状化する可能性が「高い」とされているエリアは北東部の一部で田園地帯のあたりとなっています。ここは市街化調整区域となっていて住宅が建てられないエリアが多いです。

  液状化の可能性が「低い」と言われる地域で新築一戸建て分譲を買うのは問題が無いでしょう。

 逆に「高い」とされている地域で買うとなると、建物が不同沈下しない確実な地盤改良の方法をとらないといけないです。もし全壊すると建てなおしとなり1000万円以上はかかります。不同沈下であると水準調整のためジャッキアップが必要となり500万円を超える金額がかかります。

 液状化対策の確実な方法は地盤が固い支持層まで杭打ちをすることです。マンションで行われている方法です。あとはいろいろな方法が出されていますが、そこの地盤の特徴をとらまえ適切な対策となっているかを吟味しなければなりません。昔に海であった水分を多く含んでいる粘土層のようなものが地下何メートルにあるかで大きく変わるといえます。弱い地盤が数メートル下で固い地盤が8メートル以内であれば8メートルの鋼管での柱状改良で地耐力は十分確保できるといえます。

  地盤に関していえば、液状化の可能性が「低い」地域での物件購入を考えるのが一番の選択肢といえます。その意味で北関東は有利な地域といえます。

 

  耐久性・メンテナンス性

新築一戸建て分譲住宅は木造住宅が多く、構造材に木を使っています。木自体はメンテナンスさえ良ければ1000年持つことが京都の寺院などで証明されています。雨漏りなどで腐ったり、シロアリが発生したりしなければ良いのです。人間が通常に暮らす範囲の温度と湿度を保てれば木は持ちます。

そのために雨などが侵入しないように屋根や外壁の防水の劣化を防ぐ必要があります。それで10年に一回の塗装し直しなどが必要となるのです。

このように耐久性の一番は雨漏りを防ぐことです。

あとは、上下水道管の目詰まりを防ぐとか、交換のしやすさなどが求められます。

 

  省エネ性

 これは新築一戸建て分譲にとって必要というより、政府などの要請に基づくものといえます。

 地球温暖化対策目標の達成のために日本全体の省エネを考えると住宅の省エネが大きなウェイトを占めるために、政府が省エネの基準を作っています。

 基準としては「次世代省エネルギー基準」とか「トップランナー基準」とか「低炭素法認定基準」などありますが、いずれも購入者が比較購入できるものではありません。省エネ性が高くなれば、それだけ冷暖房費は安くなります。ただそれが通常基準と低炭素法基準とで光熱費が年間数十万円も変わるものではありません。その意味で一般生活者としては実感しずらいものです。

 ところが建築基準法基準と低炭素法認定基準との価格差は100万円を超えることになります。これは実感できてしまうほど大きなものです。

 新築一戸建て分譲においてはお客様は選択肢が多くはないので、省エネ性が高ければ「ラッキー」程度のものと考えていいでしょう。

 太陽光発電となると、電気買い上げで電気代が安くなるというメリットがあります。ただし、現在の買い上げ料金は太陽光発電普及のために高く設定されていて、それで太陽光発電装置の代金が10年前後で回収できる計算になりますが、問題は買い上げ料金がいつまで高くなっているかです。電力会社としてはコストの高い電力なために赤字です。それが政府の言っている1000万戸についたら確実に買い上げ料金は大きく下がるでしょう。となると装置代金の回収期間はそれだけ長くなるとうことです。また、発電効率が20年経ってもかわらないかどうかはわかりません。もし落ちてしまうとそれだけ回収期間がのびてしまいます。

 高効率エアコンは電気代を安くしてくれるのでこれは「お買い得省エネ」です。それがエコポイントで買えたのは良かったです。

 つまり住宅の省エネというのは、国家政策が優先で個人のメリットではないので、買った戸建分譲についているもので良いということです。逆に省エネ性を基準にして購入選択をする必要はないといえます。

 

  耐火性

これは新築一戸建て分譲において良く見る必要があります。

もし「もらい火」で全焼してしまうと誰からもお金はもらえず、火災保険もなかなか全額はおりないために立て直し費用は1000万円以上の持ち出しとなってしまいます。とすると住宅ローンが残っているのに、さらに住宅ローンを組まなければならず「二重ローン地獄」となってしまいます。

 新築一戸建て分譲の耐火性を考える時に、まず隣の家との距離が問題です。郊外大型ですと2メートル以上離れている場合があり、これだけ離れていると建築基準法基準の外壁でも延焼が少なくなります。問題は建築基準法の最低である1メートルしか離れていない場合です。この時は1時間以上の火災にも耐える「耐火基準」の外壁であるといいでしょう。「準耐火」でも問題は無いと言えますが、これこそ万が一があると大変なことになってしまいます。地震が起きて隣の家が出火する可能性は0%ということはあり得なくて、逆に起きるということを前提に考えたほうがいいでしょう。東京都が「木造密集問題」というもので地震の時の延焼予想マップを発表していますが、すさまじいものです。

 そのために、隣の家との密集している場合は耐火基準が望ましいです。

郊外であれば可能性は低いので、耐火性から言えば郊外の新築一戸建て分譲が望ましいでしょう。

 

  快適性

新築一戸建て分譲が家族で幸せに暮らせるためのものである以上、快適性は欠かせません。

一番わかりやすいのがシステムバスです。戸建分譲であれば一坪タイプのものがほとんどです。これは足を伸ばして入れる浴槽で、子供とも入れる洗い場があり、明るくて清潔です。賃貸住宅から戸建分譲に入居した人の満足度ナンバーワンです。またマンションとの比較でも高いものがあります。どうしてもマンションの場合は窓が無く、狭いために、湿気が気になったりします。窓のあるシステムバスは貴重なものといえます。

さらにリビングの広さと明るさです。15帖以上あると広いと感じるとのお客様アンケートがあります。また南側に窓があるととても明るいし、2面採光となるととても明るくなり、風通しもよくなり快適です。

そして、収納です。郊外戸建分譲には良くウォークインクローゼットがついています。これは整理がしやすくて、とても快適です。さらにファミリークロークなどあると季節物などが整理できて便利です。

そして駐車場です。家のすく横に止められるために大きな荷物などの運び入れも楽々です。我が家などは、水を箱で買ってきた時はリビング横の和室の掃出し窓から入れます。これは意外と快適です。

そして玄関収納です。最近はブーツが多いために、大きめの天井まである収納でないと収まりずらいです。マンションではどうしても小さくなってしまうので、戸建分譲の特徴といえるでしょう。さらに言えばベビーカーなども簡単におけるのもいいです。

 

  可変性

木造住宅の場合は構造壁・柱以外は自由に間取り変更できます。サッシを変えたりも楽々です。ところが鉄骨住宅などの場合はサッシの変更も簡単ではありません。この可変性の高さは木造住宅の大きな特徴と言えます。

人気があるのが、2階で最初は12畳の大きな部屋にしておいて、子供が小さいうちは親子が川の字で寝るようにして、子供が増えたりおおきくなったりすると、仕切って6畳の部屋を2つにするのです。

そして一階に和室を持っている郊外の新築一戸建て分譲は多いです。これであれば親が単身になった時に同居・介護などもできます。

また増築や減築もできますので「家族と共に成長する家」といえるでしょう。


                                                                

新築一戸建て分譲住宅の最新省エネ事情

 低炭素法にもとづく認定戸数が国土交通省より発表されましたが6月までで戸建分譲を含む戸建てで522戸と非常に少ないスタートとなっています。

Photo
  低炭素法の認定基準の詳細が発表になったのが昨年末であって、定量計算のシュミレーションが公表されたのが3月であったために、対応が間に合わないのがほとんどです。そのために認定戸数が月100戸前後となり戸建分譲の住宅着工戸数の月1万戸前後のわずか1%という非常に少ないスタートとなりました。

 低迷の理由は低炭素法の認定のためには建物原価のコストアップが伴うことがあり、それに躊躇しています。

認定のために必要なものは主なもので

①天井断熱 180mm

②外壁断熱 100mm

③床断熱 100mm

④節水機器(トイレ・水栓・食器用洗浄機)を設置

⑤高効率給湯器

 などを行う必要があり、一次エネルギー消費基準計算次第では太陽光発電なども設置する必要がでる場合があります。

これらを新たに全て対応するとなると数十万円のコストアップとなるのです。

 さらにタイミングが悪いことに、4月から円安の影響などにより木材やサッシなどが値上がりしていて、施工費も値上がりして、土地も上がっているのです。それによる強制的なコストアップが数十万円を超える状況です。このコストアップ分が販売価格に反映できれば良いのですが、なかなかできていません。そのために低炭素法によるコストアップ分がまるまる原価のプラス要因となり、粗利益が減るだけのために対応が今はできない状況にあります。

  低炭素法の認定住宅は「都市の低炭素化の促進に関する法律」によるもので、省エネ法の省エネ基準よりもさらに10%の一次エネルギー消費量を減らすものとなっています。

 この「一次エネルギー消費量」という考え方が、「設備機器の機能に基づく計算」が根本となっているために、住宅設備の省エネ機能の高いものを設置することが主になっています。

 地球温暖化対策を進めるにおいて、原発が止まっていて火力発電所に頼っている現在において住宅の省エネを進めることは日本にとって重要なことです。

ただ、今回の低炭素法の進め方では省エネの実質促進ができないことになります。大事なのは設備機器の省エネ機能の強化も大事なのですが、一足飛びにそこに行くのではなくて、まず現状でできることを考えることです。

 現在の認定戸数の月100戸前後が浸透して10倍になっても1000戸で新設住宅着工の戸建分譲の10%に満たない戸数です。ましてや注文住宅を含めると3%と非常に少ない数字です。

 それはコストアップ分を価格に転嫁すると商品性が変わってしまい売れ行きが大きく変わってしまうからです。いわば、低炭素法認定住宅の価値をお客様が認めていないといことです。

 今回の認定低炭素法住宅のコストアップ分は、大きな流れでみると省エネ促進に係る費用をお客様と住宅企業で負担しなさいということです。これは原発に係る費用を電力使用者に負担させているのと同じ構図です。電力であれば、お客様は選択肢は無くて、強制的に払わせられるのですが、住宅商品はそうはいかずに価格の上昇分に見合う、商品の魅力の向上がなければ選択しません。

 認定低炭素法の省エネの実質的な内容は充実しているのですが、お客様の魅力としては地味でありコストアップ分の価格向上は感じていません。

 住宅の省エネとして必要であるならば、その必要性や取り組む意義を国民に浸透させることが無いと、その費用負担を受け入れることはできないでしょう。

 まずやるべきは、現状の省エネ法基準でその住宅と設備をもとに、節約などを心がけて実質的な省エネ実績を上げることです。東日本大震災後の節電において国民の心がけのおかけで原発なしでも計画停電無しで電力をまかなうことができたのです。

 その節電意識と行動を継続・促進して住宅における省エネを進めることが、まず第一で、設備による省エネはその次といえるでしょう。

 日本全体の住宅ストック5000万戸のほとんどが省エネ型ではないのですから、節電意識の向上が最も住宅省エネにおいては重要といえます。

 また「家電エコポイント」や「住宅エコポイント」のように大容量電力使用電気機器の節電タイプの入れ替え促進が有効といえるでしょう。

 さらに戸建分譲であれば「環境共生住宅」だとか、「グリーンチェーン」だとか、住宅と周辺環境をうまく活用する住宅もあります。

 このように認定低炭素法に限らずに、実質の省エネ効果を上げるものがあります。そこを学者先生の机上の部分最適な理論で政策を進めても、生活者には響かずに、まるで効果が上がらないことが多々あります。

 住宅は「設備機器・部資材の集合体による商品」ではなくて、「そこに住まうことで幸せな家族ライフを実現するための商品」であり「自己実現するための商品」です。ここを考えないといけないです。

新築一戸建てのメンテナンス

 新築一戸建て分譲住宅の保証は、平成1241日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行後は、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。その対象は構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵が対象になります。

瑕疵担保の保証対象.jpg 

木造住宅の場合は、屋根や外壁は当然対象になりますが構造材や床や基礎・土台なども対象となります。

その瑕疵は主に雨漏りが多いのですが、その要因は住宅性能保証機構調査によると

    壁の防水漏れ 63%

    屋根の防水漏れ 16%

    基礎     13%

となっていて壁が一番多くなっています。

普通の雨は上から降ってくるのですが、台風などの強い雨は下から吹き上げてきます、そのために外壁と窓などのサッシとの隙間などより侵入するのです。そのために壁の防水漏れが一番多くなります。

 

 そして、この保証は10年となっていますが、それは屋根や壁の防水の機能が10年程度で劣化するためです。ですので新築一戸建ては10年で屋根や外壁のメンテナンスが必要となります。

 

 よく新築一戸建てはマンションより管理費や修繕費や駐車場代が無くて安いといいますが、修繕費だけはかかります。

 この屋根と外壁のメンテナンスは100万円前後かかるといわれています。10年ですから120ケ月なので月8000円ということになります。これが新築一戸建ての修繕費の月にかかる費用といえるでしょう。

 これ以外に給湯器が8年過ぎると交換時期となるため10万円以上かかります。

 

新築してから10年経ってこのメンテナンスをしないで雨漏りが発生した場合は保証の対象外となります。その雨漏りだけではすぐ倒壊するものではないですが、構造材なり外壁なりが弱くなると少しの地震でも倒壊の危険ででてきしまうのです。

通常であれば現在の新築一戸建ては震度6弱に十分に耐えるのですが、雨漏りで構造材などが弱くなると倒壊する可能性が出てしまいまて。それが一番怖いと言えるでしょう。

 

 ただ、この10年目のメンテナンスを行っているのは3割以下と低くなっています。新築一戸建て購入者のほとんどが住宅ローンを組んでいるために、100万円という費用が大きな負担となってしまうのと、今すぐやらないと何か起きるという切羽詰まった状況ではないため、延ばしてしまいます。一番やることが多いのは、新築一戸建て企業が独自で20年保証などを行っていて、そのための条件が10年メンテナンスを行うことになっているためにやることが多いのです。

 ただ、この10年というのは洗濯機や冷蔵庫やエアコンなどの電気製品が故障の時期を迎えるために出費がかさむ時期でもあると言えます。

 ですので、できればマンションの修繕積立金のように月々積み立てると良いと思います。

 木造住宅はメンテナンスさえしっかりすれば100年は楽々持つのですから。

得する新築一戸建て

 日本経済新聞社が、「国土交通省が戸建て中古住宅の新しい評価基準を作る」と77日の朝刊に掲載しました。

 

 現在の中古戸建ての評価は、土地は路線価で計算されて、建物は取得原価よりの原価償却により15年から20年でゼロとなります。
 それをリフォームや改修などしたものを建物の価値として上乗せしようというものです。
  この考え方自身は、一戸建てを建築物評価よりも、使用性の評価を強めて、中古不動産の流通を活性しようというものによるものです。その流通促進のために、住宅ローンの査定基準を新たに構築して、消費者が買いやすくしようというものです。
 
 
 これが市場に導入される前提としては、新築一戸建ての性能・機能の評価が必要になります。これまでは、市役所がその構造から評価額を決定していて、耐震性や省エネ性などの性能・機能に対するの評価は少ないものでした。
 
 そのためには、その性能・機能を評価できる書類が必要になります。
 まず一番大切なので「建築確認申請書」です。
ここに、構造や使用部材が建築基準に適法な建物であることが記載されてまいす。これと「竣工検査済証」などは必須といえます。瑕疵保険などにおいての必須書類です。
 次に、「構造計算書」になります。
これはどうやって震度6などに耐える建物にしたかの詳細計算が記入されています。これがあると中古住宅の売買の際の「耐震証明」がとりやすくなります。
 そして「地盤調査報告書」など地盤に関するものです。
これはあったりなかったりの場合が多いので、必ず手に入れたいものです。そして地盤調査で改良が必要となれば、その改良の内容を記載しもの必要となります。
 特にこの場合は建築基準法の規定と、東日本大震災以降に液状化基準を見直したものが違うために、中身をしっかりみる必要があります。時に「地震保険」などが受けられないケースも出てきます。
 建築基準法は震度6程度を想定していますが、東日本大震災以降は震度7などの最悪な場合を想定しているためです。その該当地域に住宅がある場合は、以前とは違った地盤に対する見方が必要になります。
 三番目に「性能評価書」があるといいです。
これは必須ではないですが、いろいろな性能について等級で明示されているためにわかりやすいものです。
耐震などその地域においての必要な等級や、省エネなど自分として望ましい等級であるか判断できます。
  あとは「住宅履歴」となります。
これは新築時の大まかな性能・機能を記入し、その後のリフォームやメンテナンスを記載して、建物の維持管理が適切に行われているかを証明するものです。
 マンションの中古の売買の時に管理状況が価格を左右しますが、それと同じということです。
 
 
 これらにより中古戸建て住宅の価格が上がると新築一戸建て住宅の購入意欲も高まります。
土地の評価は路線価ですので経年劣化はありません。
それに建物評価が落ちずらくなると、新築価格からの下落率が減り、現在価値から住宅ローン残高を引いた価格差が出やすくなり資産性として「得する」ことになります。
 
 今回の中古住宅の基準の見直しがされるということは、今後はこのように「得する」新築一戸建てが出てくるばあいがあります。
 同じことが、すでにマンションで起きています。
マンションは原価償却・経年劣化・路線価による評価というより「賃貸収益法」による評価が定着しています。そのため、人気物件は、買って10年後でも「得する」物件が増えています。
 単純に言うと、「得する」物件は現在販売中の半分です。
その理論と計算方法は私の所属する会社であるアトラクターズラボが開発し公開していて誰でも計算できるようになっています。
 戸建てに関しては、理論構築のためにはマンションの数倍のデータと解析が必要になるために、なかなか進んでいません。
 
戸建て中古住宅は、土地が道路一本違うだけで、同じ番地でも接道方角が違うだけで、違う価格となってしまいます。
さらに、その地域での供給量と需要量のバランスで価格が決まります。つまり、買いたい人が多くて、販売が少ないと高くなり、逆だと安くなるというものです。
 人気エリアと呼ばれるところが高くなる傾向ですが、人気エリアで無いところでも供給数が少なくて需要があると価格が維持されることがあります。
 
 ただそのために必要なことがあります。
①建築確認申請と竣工済み証があること。つまり欠陥住宅でない事です。
②その地域の予想震度と予想地盤被害をクリアーしていること。
③時代の標準基準設備以上であること。
です。
 
 この③は、例えばシステムバスです。
1990年以前の浴室は作り付けが多かったのですが、2000年以降は工業品のシステムバスが多いです。これは大量生産なために価格が安くて品質が良くなっています。そして、使用性はそれ以上に高まっています。明るく・広く・清潔です。特に戸建て一坪タイプが多いために、足を伸ばして入れる浴槽であって、子供とは入れる洗い場であったりします。これは最近の新築一戸建てとしては当たり前ですが、使用性としては良いものです。これが時代の標準装備となります。
 そのほか、ウォシュレットトイレであったり、電動シャッターであったり、Low-eサッシであったりします。
 
 これであると1980年代の郊外のバス便の土地200㎡以上のものが路線価坪30万円で1980万円で売られているのですが、駅近くで2003年ですが土地100㎡で路線価坪50万円のものが1980万円で売られていると、こちらの設備が良いのとリフォームせずに入居できるためにこちらが売れてしまいます。
 
 あと「得しやすい条件」を上げれば
④駅徒歩圏であること。
⑤その駅の路線が東京へ一本でいけること。
⑥周辺に住宅・商業が集積していること。
⑦教育環境が良いこと。
⑧公園・自然が豊かなこと。
⑨人口が増えていること。
⑩工場などがあり、生産が順調・拡大していること。
 
 つまり、現在の新築一戸建てで上記3つの条件をクリアーしていて、④番目以降で一つでも多く当てはまると将来的に「得する」中古物件となる可能性が高いです。
 
 北関東などでは高崎市や宇都宮市の駅徒歩20分くらいのエリアが注目されています。

戸建分譲とマンションどっちがいいの?

 

戸建分譲とマンションどちらがいいの?

 

■戸建分譲の良いところの第一は「地に足がついている」ということです

道路から玄関入ってすぐ部屋に入れて、逆にすぐ外に行けます。そのため子供が外で遊びやすいということが最も大切です。

人間の基本として一日一回は太陽の光を浴びないと体のバランスが崩れやすくなってしまいます。超高層タワーマンションではエレベーターにのらないといけないし、玄関はセキユリティが厳しいため、ついついちょっと外に出るのがおっくうになってしまいます。一説には超高層で育つ子供は戸建てで育った子供に比べて三半規管が弱いという話もまことさやかにありますが、なんとなく納得してしまいます。

また、分譲地は土があまりありませんが、小さな庭でも草花をちょこっと育てることができます。少ないですが土に接して植物を育てることができます。

 そして犬を飼うことができます。障害児など動物セラピーなどをやりますが、ペットの中でも犬は愛情という感情を育ててくれます。犬は愛情を注げば、ちゃんと愛情を返してくれます。マンションでも飼えるものがありますが、犬にとってあまり良い環境とはいいずらいです。ましてや猫となると密室に閉じ込めなければならず、可哀相な感じがします。

 そして日本人は「一所懸命」とか「一国一城の主」という考え方が根強くて、その土地で頑張るというのが肌に合っているようです。戸建分譲の引き渡しを初めて受ける時に、誰もが「これで俺も一人前になった」という感激とか、「これで俺の家庭・家族ができて、守り育てていかなければならない」という武者震いみたいなものを感じます。この感覚は日本人に特有なんだろうと思います。

多くの日本人は同じ土地に住み続けようと思っていることもあり、戸建分譲も子供にとっては「ふるさと」なんです。

 

■戸建分譲の良い点の2つ目は、4LDKなどで大きいことです。

最近は二世帯住宅が増えてきています。注文住宅においてはかなりの割合となってきているようです。ただ二世帯住宅となると土地も大きいのが必要で建物も大きくなってしまいます。そのため制限がありますので、戸建分譲が対応できれば御の字です。

親が単身になったりして同居しようというものですので、高齢の親にとっては一階の和室がいいですから、戸建分譲であれば十分に可能な間取りです。

このように4LDKであれば夫婦と子供二人に親一人の五人家族でも住めます。この3世代が住めるというのは、これからの高齢化社会にとってとても良いことです。その意味では戸建分譲はこれからの社会に必要であると言えます。

 

■戸建分譲の良い点の3つ目は、リフォームなどがしやすいということです。

カーポートを作ったり、高級自転車専用置場を作ったり、ベランダの屋根を作ったり、太陽光発電をつけたりなど自分の自由にできます。また木造であればサッシの入れ替えも自由にできるなど、それぞれにニーズに応じて対応できるのが良い点です。

 

◇マンションの良い点は、まず第一に、駅に近くて交通利便性が良い事です。

駅に近いと乗る電車の時間にギリギリ合わせることができて通勤便利が一番ですが、スーパーなど駅の周辺が多いために徒歩5分以内となり毎日の買い物が便利です。その他、コンビニなども近いのが便利です。

 

◇二番目の良い点として、防犯性が高いことです。

ほとんどがオートロックで部外者が中に入ることが難しいようになっています。それでも窃盗などが入ることはありますが、戸建よりははるかに防犯性は高いと言えます。また、戸建などでおきる放火などの心配もありません。

 

◇三番目として防災性が高いことです。

マンションはほとんどが地盤の支持層までに杭を打つために「不同沈下」は起きません。そしてこれは新築に多いのですが、「免震」「制震」などですと倒壊の心配はまず無く、さらに揺れも小さくなります。

 エレベーターなどが地震の時に止まるなどがありましたが、最近のマンションは蓄電池など備えていますので大丈夫です。

 

◇四番目として省エネ性が高いことです。

 壁が厚いために高気密高断熱になっています。そして最近はLow-eサッシを使うために断熱性がさらに高くなっています。そして南向きが多いため、冬は暖房いらずも多いです。

 

良く言われる「戸建ては毎月のランニングコストが安い」ということは、「修繕積立金とか管理費が無いから安い」というものは間違いです。戸建ても10年に一回の外壁・屋根の塗り直しなど100万円単位の修繕費用が発生します。これだけで月8000円相当になるのでタダではありません。ただ駐車場代が無料になるのは戸建ての有利な点ですが、その分の土地を余計に買っているということを考えると戸建て有利とはいいきれません。

 

また耐久性という点では戸建てとマンションの優劣はつけがたいところがあります。一時期は戸建てが寿命30年とも言われましたが、メンテナンスをすれば100年は必ず持ちます。

 

そして資産性ということでは戸建てが有利と言われましたが、これも必ずしもあてはまりません。戸建は土地か残るから資産性が高いと言われますが、土地によっては大きく値段が下がります。人気のある土地は高いですが、郊外の駅から遠いところは需要が落ちると下がってしまいます。それに比べてマンションは駅近くが多いために賃貸収益で最低資産性を保ちます。

 そのため資産性で有利なのは戸建てかマンションかではなく、物件単位での判断になります。

 

 このように見てくると、戸建の良い点は住宅としての使用性が多く、マンションは機能性が高いと言えます。

あとはその地域の特性などで、防災性は不要だったりするので、住宅としては必要ないものがあったりしますので、それで判断するといいです

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