2013年8月アーカイブ

 新築一戸建て分譲住宅は家族の「絆」を作ることができるものです。

アンケートでも「家は家族が安心出来る場所」という回答が一番多かったです。それは「家族の絆の有り難さを実感できる機会が増えた」ということに対して、東北の人が75%も感じていることにも表れています。

「家族の絆と防災準備に関する調査」をセルコホーム株式会社が行いましたが、その中身をには改めて「家と家族の絆」について考えさせられます。

■「自分の家族の絆は強いと思うか」

・非常に強い 25.7%

・やや強い  39.9%

・やや弱い   3.5%

・非常に弱い  3.0%

■「自分にとって家とはどのような場所だと思うか」

・家族が安心できる場所 49.5%

・家族がリラックスできる場所 23.3%

・家族の集合場所 8.2%

・家族の絆を守る場所 4.4%

 東日本大震災前は家と家族の絆についてそれほど強く意識するものではなかったのですが、津波で家を流されてしまった人、そして仮設住宅にはいらざるをえない人、それを見ていて家のありがたさを再認識した人、帰宅難民になり家が遠く感じた人、それでも帰ってしえのありがたさ家族のありがたさがわかった人など、たくさんの人が「家と家族」について深く考えさせられました。

 日本人は「水と空気と安心はタダ」という感覚が強かったのですが東日本大震災によりそれが全て否定されてしまいました。その結果として「自分の家族の絆は強いと思うか」という答えが65.6%と高いものとなり、「家が家族の安心できる場所」49.5%という答えの他に、ずばり「家は家族の絆を守る場所」4.4%という回答もでました。首都圏の人にとって予想される首都圏大震災のためのいい勉強をさせてもらったとも言えます。

それが次の回答に強く表れています。

■「いま住宅を買うとしたら何を重視するか」

①高気密高断熱  57.9%

②耐久性・長寿命  57.5%

③耐震性  53.8%

④節電・省エネ  54.0% 

耐震性というのは東日本大震災以前はもっと低いものでしたが、はずせない機能となったのです。このアンケーでは複数項目選択できるめためにこういう回答となりましたが、必須となると耐震性というものがもっと浮き彫りとなります。

 住宅は「地震」に耐えなければ、省エネ性が優れていても仕方ないのです。まずは地震が予想される時代でも「家族が安心して住める」ことが全てにおいて優先となります。

■「東日本大震災後に家族の絆のありがたさを実感する機会が増えた」

・あてはまる 20.7%

・ややあてはまる 37.8%

・あまりあてはまらない 8.1%

・あてはまらない 4.6%

「あてはまる」と「ややあてはまる」を足すと58.5%という半分以上の人が「家族の絆の実感の機会」が増えたとしています。東北の人は75%にまで達します。失ってはじめてありがたさがわかるというのはつらいものです。関東が64.6%と東北についで高くなっていますが、この絆の実感の機会が増えたのは大変良いことで、亡くなった型も含めて東北の人に感謝しなければいけないかもしれません。震災後に「家族の時間が増えた」56.3%や「家族の会話が増えた」53.8%など良い傾向といえます。

■「自宅には防災グッズセットを用意している。」

・あてはまる 39.1%

・あはまらない 61%

全国的にはまだまだ防災意識は薄いです。ただ東海が50%、関東が48.4%、東北が44.1%とこの3つが飛びぬけて高くなっています。やはり、もう「対岸の火事」ではなくて「30年以内に70%以上」ですから切羽詰った問題です。沖縄が18.1%と全国最低ですが、その数字の違いは大きなものです。

 

このように「家族の絆」というものが再認識されて、「家は家族の絆を守る場所」ということが意識されて新築一戸建て分譲住宅を購入するというのは幸せなことです。

改めて「自分にとって家はどのよな場所だと思うか」の回答をみると

・家族が安心出来る場所

・家族がリラックスできる場所

・家族の集合場所

・家族の絆を守る場所

・家族の安全を守る場所

・家族が学び成長する場所

・家族の夢が詰まった場所

家とは、新築一戸建て分譲住宅とは、こういうものです。

新築一戸建て分譲住宅の価格が上がっている。

 新築一戸建て分譲住宅の価格が上がっています。

大きな要因は土地価格の上昇です。国土交通省が発表する「主要都市の高度利用地価の価格動向」における住宅地は全国の大都市40地点のうちで31地点が上昇するなど、都市における主要地の地価は確実に上昇しています。そのために新築一戸建て分譲の価格が上昇しているのです。

その新築一戸建て分譲住宅の首都圏の販売平均価格の年の推移を追ってみると

 新築一戸建て分譲の価格推移と着工推移.jpg

1998年に3800万円であったのが1999年には3700万円に下がり、2000年には3650万円と年を追うことに価格を下げました。それが2002年に3350万円で底を打ちました。これはバブル崩壊による地価の下落が進行していために販売価格が下がり続けたのですが、2003年から「ミニ住宅バブル」と呼ばれるものとなり住宅着工数が大きく増えました。団塊ジュニアが住宅一次取得年齢になり新築住宅を買い始めたためです。

 そのために新設住宅着工の分譲戸建は1998年以降は12万戸割れがつづいていたのですが、2003年には12万戸を超えて、2004年には14万戸近くと大きく増えました。それが2005年・2006年と14万戸前後となり「ミニ住宅バブル」は2003年から2006年まで続いたことになります。

 それで販売価格は2003年に3400万円と反転してから、2004年には3600万円と大きく上がり、2006年には3800万円となり1998年と同水準にまで戻りました。

 さらに2007年は3950万円まで上がりましたが、さすがにここは「ミニ住宅バブル」の終わりなために過熱して値上がりしすぎていました。

その値上がりしすぎたものが、「ミニ住宅バブル」の終わりにより下げに転じて2009年には3600万円まで下げて2010年には3450万円まで下げました。

 この2010年はリーマンショックの影響によるもので価格が投げ売りに近くなり下げすぎたともいえます。住宅着工も2009年には10万戸を割り、戸数・価格ともに大きく下げた状況です。

 そして2011年には価格は戻して3586万円まで戻してほぼ正常化に近付いてきたと言えます。住宅着工戸数も11万戸を超えて、東日本大震災の影響があったのですが、それ以外の地域は正常化したと言えます。

 それが2012年には新築一戸建て分譲住宅の販売平均価格は3660万円となり、前年より少し上がりました。2004年から2005年の状況に近いとも言えます。とすると2006年は3800万円となったので2013年はそこに近くなると考えられます。

 住宅着工数も前年実績を上回っていて建築意欲が強くて、土地が上がっていて、円安などにより部資材費が上がっていて、労務費も上がっています、そのため販売価格の上昇は避けられないところです。

 ただ2004年と状況が似ているとすると2009年にはもとに戻りましたので、今回で言うと2016年にはもとに戻ることになります。来年の2014年4月に消費増税があり、2015年にも消費増税が予定されているために、その後に反落すると考えられます。

 ただ、この価格推移は首都圏でみているために東京が中心の価格形成となっていますので、上昇過程では過剰に上がりやすいといえます。現在のタワーマンションが似た状況です。しかし、郊外や地方都市となるとこれほどの価格の上下はキツクありません。

 ただ新築一戸建て分譲住宅の原価の半分が土地ですが、残りは労務費と部資材費になり、これが上がるためにやや上がることにはなります。

 今まで1980万円で売られていものが、2180万円くらいまで上がることが見込まれていてます。ピークは2280万円になると見込まれます。

 埼玉県が地震の被害予測について東日本大震災の知見をもとに見直したものを発表しました。

それによると、東京湾北部地震が「今後30年以内に発生する確率が70%」と一番高くて、埼玉県でも震度6強の地域が予想されて大きな被害が出るとしています。新築一戸建て分譲などを購入する際には参考にする必要があります。

 東京湾北部地震はマグニチュード7.3と予想されていて埼玉県の震度予測マップは下記となります。

埼玉県地震被害予測・東京湾北部地震.jpg

 

  埼玉県では震度7はありません。

震度6強が予想されるのが県南の東京都に隣接する地域となります。川口市や戸田市の荒川に近いエリアが震度6強となっています。特に川口市の川口駅から荒川に至る地域は住宅密集地帯となっていて非耐震の木造住宅も多くあるために倒壊などの損害が多くでると予想されています。この地域の住宅は性能評価制度の耐震等級の2相当でないと耐えられません。そうでない住宅は耐震補強が必要となります。

震度6弱は県南東部に多く出ています。蕨市は全域含まれていて、全国トップクラスの住宅密集地域で非耐震の木造住宅の多い地域であるために、大きな被害が予想されます。現在の建築基準法仕様であれば震度6弱に耐えますので、建築年が古い建物が現在の建築基準法レベルまでの耐震補強する必要があります。

そして震度5強地域が南部や中部や東部に広がっています。これは現在の建築基準法仕様であれば問題ありません。古い建築仕様の住宅が耐震補強が必要となります。

その他の北部や東部が震度5弱と予想されています。これは2000年以降の住宅は全く問題なく、1980年以降の住宅でもかなりは耐えます。ただ木造低層住宅は構造計算が免除されているために、一部の住宅は耐震補強が必要なものもあります。心配であれば、耐震診断をすることをおすすめします。

 最後に埼玉県西部の秩父を中心とする山の多い地域は震度4以下となっていて、普通の住宅であればまず問題ないでしょう。

 

 その他の地震として、「元禄型関東地震」がマグニチュード8.2と巨大地震ですが、今後30年以内の発生確率は0%と予想されていて、発生の心配は薄いといえます。

 また「関東平野北西部断層帯地震」がマグニチュード8.1とこれも巨大地震で発生すれば埼玉県で震度7があると予想されていますが、今後30年内に発生する確率は0.008%以下なのでこれも発生の心配は薄いといえます。

 そして「立川断層帯地震」がマグニチュード7.4と予想されています。この地震の今後30年以内の発生確率は2%以下なので、これも発生の見込みは少ないといえます。

 そのため埼玉県で新築一戸建て分譲住宅や注文住宅を購入する際には東京湾北部地震の震度予想を参考に、それに耐えるものである住宅を選ばなければなりません。

 また今年12月までに液状化被害予想や建物倒壊予想及び火災延焼被害予測が出る予定です。これも注意深くみる必要があるでしょう。

 

新築一戸建て分譲住宅にはどんな企業があるのか

 

新築一戸建て分譲の会社はどんな企業があるのでしょう。

大きく言うと4つに分類されます。

①パワービルダー

②ブランドやハウスメーカー

③地場不動産・工務店

④地域密着ビルダー

それぞれを詳しく解説します。

 

①パワービルダー呼ばれる全国展開・大量供給している企業

 パワービルダーは全国展開していて年間数千戸の新築一戸建て分譲を供給している企業です。

特徴は数千戸と数が多いのを強みとして部資材を大量発注することにより単価を下げていることで、建物価格が900万円から1300万円くらいと安いことです。それで新築一戸建て分譲価格で1980万円というものもあり、とにかく安いということです。

 そのため、部資材や機能・性能は建築基準法仕様が多いです。耐震で言えば震度6弱に耐える仕様ということになります。そのため普通に住む分には問題がありませんが、震度6強が予想される地域で買う時とか、地盤が弱い地域で買う時などは要注意となります。

このように全国標準で作っているので普通の地域は良いですが、特殊な事情がある地域では「たすきに短し、帯に長し」ということもあります。

一番いいのは大都市郊外の土地に余裕があり、震災被害が少なくて地盤が強い地域などはいいでしょう。逆に大都会となると日あたりが悪いとか、間取りに工夫がなくて使いづらい、収納が少ないなどがある場合があります。

 販売方法は主に不動産仲介の会社が販売・広告することが多いです。自社で営業をしないために営業経費が安くなるので粗利設定を小さく出来て、新築一戸建て分譲の販売価格が安くできるというメリットがあります。

 逆にデメリットとしては、販売する人が詳細な機能・性能や使いかたなどをあまり知らないために、聞きたいことに答えてくれないとか、買ったあとの些細な確認や連絡の時に、販売会社から売主会社に連絡するために時間がかかったり、ちゃんとした対応をしてくれないことがあります。

 つまり売主企業とお客様の距離が遠いことがデメリットであるといえます。

 

②ブランド企業やハウスメーカーなど

 三井不動産や野村不動産のようなブランド企業や積水ハウスや大和ハウスのようなハウスメーカーの新築一戸建て分譲があります。

 特徴は、会社に信用があることと建物の品質が良いことです。そのため保証も20年以上の長期で安心なのと、メンテナンスも細かくキチンとやってくれるので信頼できることです。

 そのため建物価格は1800万円くらいから3000万円近くと新築一戸建て分譲としては最も高い分類となります。ただ機能・性能はトップクラスで耐震性能としては震度7に耐えるくらい高いものです。

 ただ建物価格が高いために、新築一戸建て分譲の価格としては郊外でも4000万円以上して平均では6000万を超えるものが多く、普通の人ではなかなか買えない価格です。

 販売は専門販売会社の場合が多く、建物情報も豊富で構造計算書や地盤調査報告書などの書類関係もキチンと揃っていて安心して商談ができます。

 この分類の企業のおすすめは、郊外の大型分譲です。横浜の港北ニュータウンなどのように土地が広くて日当たりが良くて、街並みが美しいものは貴重です。ただ駅から遠いのと、最寄駅から都心ターミナル駅までも時間がかかるのがデメリットです。

 また、物件数が少ないために、買いたくても近くで販売が無いということが多いです。

近隣で4000万円以下で新築一戸建て分譲が販売されたら、これはラッキーでしょう。

 

③地場不動産や工務店など

 たまたま大きな土地の売り物があったので、新築一戸建て分譲にして販売するものです。古い住宅地で50坪単位であったものが中古住宅として出て、それを建物解体して、土地を2つに区切って建築条件付き土地分譲にするようなものが多いです。

 そのために建物は地場の中堅の建築会社になることが多いです。建物価格としては1300万円から1800万円くらいです。それで新築一戸建て分譲の価格としては3000万円から4000万円台のものが多いです。

 そしてメリットとしては、間取りなどは自由に決められるので、その点は各人の条件や嗜好を反映できるので良いです。ただ品質・機能は普通のもので、部資材単価も普通ですからパワービルダーと同じような性能・機能でも価格は高くなります。

 この分類が一番良いのは、自分の身近で土地を探せるということです。

デメリットはパワービルダーよりも割高になるということと、販売会社及び建築会社の信用や長期安定性に欠けるということで、長期的なメンテンナンスなどは期待できないということです。

 

④地域密着ビルダー

 最後が地域密着のビルダーです。

特徴は販売と建築をする地域を限定していて、設計・施工から販売・アフターまで自社で行うために、その地域の事情を熟知していてその地域やお客様に合った建物を供給できるということです。

 価格は部資材の大量発注によるコストダウンで建物価格が安くなるために1000万円から1300万円くらいとパワービルダーと遜色無いくらいの割安です。そして機能・性能は基本的に建築基準法標準仕様ですが、その地域が必要とされるものを装備するために、強い部分と弱い部分とあります。ただ弱い部分はその地域として必要ないものなので、そこを理解できると賢い買い物となります。

例えば震度が最大でも震度6以下と予想されている地域ならば、建築基準法仕様で充分です。また地盤が強ければ、地盤改良も必要なくて地盤の構造計算も不要です。

 これは販売が自社でやりアフターメンテナンスもやるために、地域の事情とかお客様の要望がダイレクトに吸収できて「地域最適」な建物となっていくのです。

 ただデメリットはこの地域ビルダーという企業があまり無いということです。この地域ビルダーは「真面目・誠実・自己責任」という企業が多いのですが、そのために儲けが少ないという傾向があり、財務的に弱くて大きな景気の波に飲み込まれてしまう場合が多いです。儲けを優先するとこの自社で責任を負うというリスクは避けて「部分最適」となり「地場不動産・工務店」となるか、拡大志向で「パワービルダー」となるかのどちらかになる場合が多く「地域ビルダー」ではなくなる企業が多いです。

地域を熟知しつつ、時代の流れに敏感な企業であれば、長期安定経営していけますが、そういう企業が少ないのです。そういう企業を選ぶことができる地域は幸せです。

 

ケイアイスター不動産はこの地域密着ビルダーであり、埼玉県北部や群馬・栃木などは新築一戸建て分譲住宅選びで有利な地域となっています。住宅環境としては幸せな地域といえます。

逆に横浜の西部や神奈川県の西部などは地域ビルダーが存在しません。パワービルダーか地場かしか選択肢が無いエリアが多いです。この地域は住宅選びとしては不幸といえます。

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