2013年10月アーカイブ

新築一戸建て分譲の竜巻・暴風対策

 

■新築一戸建て分譲住宅の竜巻・暴風対策

 

 今年に入り埼玉県で相次いで竜巻及び暴風による被害が出ています。埼玉県が竜巻の発生しやすいエリアになってしまったからです。

 

竜巻の発生しやすい要因とは

    北から冷たい風が入る

    南から暖かい風が入り、上空で冷たい風とぶつかる。

    平坦で広い土地がある。その横に住宅地がある。

となります。

 

埼玉県は

    北側に群馬などの山を抱えていて、日本海からの冷たい風が山を越えて下りてくる。

    南は東京湾や太平洋の海水温度が上がりそこからの暖かい風が入る。

    田んぼなど田園地帯が広がるが、その横に住宅地が開発されている。

というように、竜巻の発生しやすい要件が揃いました。

これらの背景には地球温暖化による海水温度の上昇があり、そのために埼玉県に竜巻が発生しやすい要件が揃ってしまいました。そして一戸建てに被害が多くでました。

今年の竜巻被害にあった、越谷市や熊谷市はそれに該当します。

 

 ただ、それらの市でも中心地で住宅やビルが密集しているところでは竜巻は発生していません。田んぼや畑などがある横に住宅地開発がされてるようなエリアが危ないということで、気をつけなければいけないのは「郊外住宅地」となります。

 

 その被害の分析から

    2階の窓ガラスが割れて、そこから暴風が室内に吹き込む。

    その暴風が天井を持ち上げ、天井を破壊する。

ということがわかりました。

これは新築であろうが、中古であろうが、構造が強かろうが関係ありません。

風速50メートルを超える暴風で窓が割れないようになっているかということです。

 

■ですので新築一戸建ての竜巻対策としては

   2階の窓にシャッター・雨戸をつける。

    それがなければ、窓が割れないように補強する。

となります。

 

2階にシャッターや雨戸がつけばいいのですが、それがなければ窓を3重窓にして強くすると良いです。ただ、それも費用かかかるのでできなければ、昔ながらに2階の窓に板などを釘で打ち付けるしかないでしょう。少々乱暴かもしれませんが、新築のうちに天井が飛ばされては、もう住めなくなるよりはましです。

 

竜巻・暴風は今後毎年夏から秋にかけて起きる確率が高くなってしまったので、「竜巻銀座」となってしまった埼玉県の真ん中から北部にかけての新築一戸建ての場合は竜巻・暴風対策を考える必要があるということです。

次の竜巻・暴風が来る前に該当エリアの新築一戸建ては必ず備えをしてください。

新築一戸建ての資産性

 

新築一戸建ての資産性

新築一戸建ては35年住宅ローンが多いです。

その35年経って時にいくらの「価値」になっているのかが「資産性」と言えます。                                                                                                                        

一般的な不動産鑑定では、新築一戸建てで35年経つと建物の価値はほとんどゼロで土地は路線価に沿った評価となります。                                  

つまり新築一戸建ての資産性は路線価がどうなっているのかになります。

その路線価は国税庁が相続税のために調査決定しているものです。その決定の参考として、路線価以外の土地の価格である「公示地価」「都道府県調査地価」などの影響を受けます。これらは実際の取引価格を元に不動産鑑定士が統計的処理をして算出するものです。

そして、それらの土地取引価格への影響するのが、

一つは人口密集・人口増加で、

もう一つは日本経済の成長(GDP)です。

つまり、日本経済が成長して地域の人口が増えると土地は上がるのです。

 

◆ではまずGDPは今後どうなるか。

いろいろな研究機関が予測数字を出していますが、その中で三菱総合研究所の「日本経済の中期展望・20136月」の数字を参考にすると

・「今後35年間の日本経済の成長は年平均で0.6%なので、2013年の26%増えている」

となります。

ただ、土地の価格となると、土地の需要の根本である総世帯数の減少を計算しないといけません。

 世帯数と言えば人口問題研究所になるので、そのデータを参考にすると

・「35年後の世帯数は2013年より17%減っている」

となります。

 つまり土地の価格の推計は

GDPの成長26% ― 世帯数17% = 土地の価格上昇は9%

つまり35年後は現在の土地の価格より全国平均で9%上がっていることになります。

 

◆ただ、土地の価格はそのエリアの人口密度と人口増加に比例します。

これは国土交通省・土地建設産業局地価調査課の公示地価公表資料の中の地価形成相関式で示されました。

これは人口流入が多い地域は土地に対する需要が増えて土地の価格が全国平均より高くなるということです。逆に人口流出をすると土地の価格は下がるということです。

 これに、その地域の住宅ストック数と土地需要人口数の基礎的バランスをみる必要があります。

例えば東京都は平成24年度の一年間での人口流入超過が約3万人にあり全国トップです。これは当初東京に入るときは就職・大学入学などで賃貸住宅に入りますが、東京で家庭を持つといずれ持家に転換していき、新たな住宅を必要とする人達です。そのために新たな土地の需要を生み出すのです。

逆に北海道などは一年間で流出超過が約6000人います。これは大学入学や就職で北海道から出ることになりますが、その人達が出る時は何も土地価格に影響しません。ただ残された親家族はもう出産をしないために家族が増えることはなく現在の住宅に住み続けて、死亡したらその家が空き家になるのです。そのため人口流出地域は住宅ストック数の方が世帯数より多くて新たな住宅着工は主に建替えが多いために新たな土地需要は発生しずらいのです。

 そのために人口流入の多い東京都の35年後の土地の価格は

・全国平均9%×人口密度による土地価格差2.25 = 20%

となり2013年の価格よりも20%上がることになります。

ただ人口流出する北海道の35年の土地の価格は

・全国平均9%×▼2.25=20%

となり2013年の土地価格より▼20%下がることになります。

 

つまり、新築一戸建ての35年後の資産性は

    全国平均で9%上がる

    ただし人口流入・流出で現在より下がる地域もある。

となるために、その地域により大きく変わるといえます。

 

例えば、熊谷市は平成24年度の人口流入が1%増えました。それがそのまま土地需要を1%増やしたとすると35年後には40%上がることになります。

ところが秩父郡長瀞町は人口減少が0.6%ありました。それで35年後になると▼19%減ることになり土地需要が▼19%減ることになります。それで土地価格は▼19%減ることになりますが、住宅ストックがあるために、もっと土地価格は下がることになります。

 

つまり新築一戸建ての資産性があるのは、人口が増える地域となります。

それはひとつは、就職先が増えている地域となります。

例えば、ホンダが寄居町にマザー工場を建てますが、その周辺に関連産業ができるために周辺に就職先が増えることになります。それで住宅需要も増えることになり土地価格は上がります。

ですので、資産性のある新築一戸建てを買うのは発展性のある地域で買うのが良いとなります。

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