2015年1月アーカイブ

新築一戸建て分譲で20区画以上は販売全体の5%と少ない。

 

 新築一戸建て分譲の関東の今週の販売広告において総戸数20戸以上は230件・2029戸ありました。関東全体の販売戸数が3万5151戸なので全体の5%と少ないです。

 この大型分譲の販売平均価格は3350万円で全体の販売平均価格3584万円より▼234万円安くなっています。ただ県別にみると神奈川県が大幅に安くなっているのみで、その他の県は大型分譲の方が高くなっています。やはり大型分譲は土地が大きくて、分譲地内道路も大きくてコミュニティ道路化していて「街づくり」されているので価格が高いとされています。

20戸以上の大型分譲の県別にみると

東京都 41件・総区画3487・販売中戸数286戸・販売平均4566万(全体より+160万)

神奈川県 40件・総区画2365・販売中312戸・販売平均3469万(全体より▼292万)

埼玉県 42件・総区画3769・販売中433戸・販売平均3179万(全体より+128万)

千葉県 71件・総区画4436・販売中777戸・販売平均3004万(全体より+12万)

茨城県 19件・総区画1344・販売中96戸・販売平均2933万(全体より+650万)

栃木県 18件・総区画5285・販売中87戸・販売平均2834万(全体より+602万)

群馬県 6件・総区画131・販売中38戸・販売平均2172万(全体より▼4万)

 総区画数でいうと栃木県が5285区画で千葉県を抑えて一番多いです。宇都宮市郊外の工業団地が多くてその近辺に住宅地団地開発がされているために総区画数としては多くなっています。そこにハウスメーカーなどの販売が多いために販売平均は2834万円と一般平均価格2232万円より+602万円も高くなっています。

 販売中件数と販売中戸数ではやはり千葉県が多いです。件数で71件で総区画数4436で販売中戸数777戸と多いですが、千葉ニュータウンや柏の葉キャンパスなどつくばエクスプレス沿線開発や船橋日大前などの大型開発がある東葉高速鉄道など大型の開発がたくさんあります。さらに販売中戸数は実際の潜在販売戸数よりも少なくなっています。大型分譲の期分け販売において現在販売広告している分だけでなく、別の期の販売戸数もあるためです。その分を含めると現在販売中の倍はあるとみられます。

そして少ないのが群馬県です。件数で6件と同じくらいの市場規模の栃木県の1/3と少なくて、総区画は131と栃木県のなんと2%しかありません。URなどの大型開発が少なくて20戸くらいのパワービルダーの分譲のみとなっているためです。そのため販売平均が2172万円と安くて一般市場価格より▼4万円と安くなっています。群馬県住宅供給公社の東洋板倉などの大型土地分譲でのハウスメーカーなどの新築一戸建て分譲が現在ほとんど販売されていないことがあげられます。

東京都は41件で総区画3487と意外とあります。ただほとんどが八王子などの開発です。しかしそれにしては販売平均が4566万円と高いです。ハウスメーカーなどが土地を60坪以上と大きくしているためです。しかし土地の平均で200㎡ありますが傾斜などがあると実質はそれよりも小さくなります。とするとやや高い価格といえます。

埼玉県は42件で総区画3769で販売中戸数は433戸と北関東では最大となっています。特定の場所に集中していることはなくて、最大で川越市の5件となっています。埼玉県は平な土地が多いために20区画以上だと全県のどこでも開発できるためです。URの大型土地開発では越谷レイクタウンや吉川駅南などありますが、北部は少なくてURの開発件数が少ないのも特徴的です。

新築一戸建て分譲の購入決定要因は2015年型になるべき。

 新築一戸建ての購入決定理由で一番多いのが「価格が予算内」で、次が「現在の住居に近い」です。

そして新築一戸建て分譲の購入者の7割以上が賃貸住宅居住者なので、「現在の家賃並みの住宅ローン月払い額で買えて」、「今住んでいるところから近いので子供が転校しなくて済む」という理由となります。

 一昨年まではデフレ経済で土地が下がり、建築原価も下がっていたので「近くで家賃並みローンで買える新築一戸建て分譲」がありました。しかし、アベノミクスによるインフレ転換政策のために、土地が上がり、建築労務費が上がり、建築資材も上がっているために、「近くで家賃並ローンで買える新築一戸建て分譲」が減りました。

 例えば、東武東上線の32駅において一昨年は都内の池袋駅近く以外のほとんどの駅で「家賃並み住宅ローン」で買えたのが、現在ではわずか2駅しかありません。ほとんどの駅が駅周辺の平均家賃並みの住宅ローン以上の販売価格になってしまっています。

 これは建築原価の上昇ほどには家賃が上がっていないためでもあります。

ということは新築一戸建て分譲の購入決定理由の一番・二番がダメになってしまっているということです。そのために契約戸数が前年よりも減っています。

しかし、本当にそれでいいのでしょうか。

新築一戸建て分譲を買う理由の一番は「子供の成長のため」とか「家族のため」です。賃貸住宅では子供の部屋を作れないし、子供が動く音を遠慮しないといけないなど子育てで気を使うことが多いです。そのために小学校に上がるのを契機に新築一戸建て分譲を購入しようと思うのです。

 ということは「家賃並の住宅ローン」で買えないから新築一戸建て分譲を買うのを諦めるのは、子供のこと・家族ことを考えていないということになります。それで、子供が思うような進学できなかったり、思うような就職ができないとなった時に後悔することになります。親は子供がうまくいかない時は自分の責任と考えるものです。

 であれば、「家賃並みの住宅ローン」は収入・支出の点から譲れないとしたら、「現在住居の近く」をやめることです。

つまり新築一戸建て分譲の購入決定要因の正しい姿は

①家賃並みの住宅ローンで買える。

②子供の成長が促される環境で家族が安らかに暮らせる立地

③家族が伸びやかに、快適に、豊かに暮らせる間取り

ということになります。

現在住居の近くをやめて、予算内で買えて、換気用が良い率地の新築一戸建て分譲を買うのが2015年スタイルといえます。

新築一戸建て分譲に対する建築基準法の地盤の基準は最低目安。

 阪神大震災から20年経ちました。

 その時に木造住宅など新築一戸建ての新耐震基準の建物が倒壊した例が多く出たために建築基準法の耐震基準が強化されました。そのため現在の建築基準法基準に沿って建てられた建物は震度6弱の揺れには全て耐えられる基準となっています。

 しかし震度7となると、この建築基準法基準の1.5倍の強度が必要となります、これが性能表示規定の耐震等級3と規定されているものです。

 ただ建物の耐震性を強化しても、地盤が動いてしまうと不同沈下もしくは倒壊してしまいます。

建築基準法の規定では「地耐力」が20kN/㎥未満では地盤改良して基礎ぐいにする規定です。20kN/㎥以上あれば地盤医療の必要はなくて基礎くいまたはべた基礎で良いと規定されています。

 またスウェーデンウンディング試験で地下2mから5mで50kg以下だと軟弱地盤と判定されて地盤改良する必要がありますが、5m以下の規定がありません。

 つまり建築基準法の規定は最低目安であり、東日本大震災の時の震度7とか地盤が5mもズレるとか長期波動が数分も続くといった最悪のケースをまだ取りこんでいないのです。

 現在、東日本大震災のデータをもとに建築基準法の改正を検討中ですが、この最悪のケースをどこまで想定とするかは難しいところです。

それより先行して、首都圏直下型地震とか東南海大震災の被害予測が発表されていて、震度7想定地域が拡大しているのと震度6強想定地域が拡大しています。

 そのエリアの木造新築一戸建てが不同沈下などの被害を受けないためには、建築基準法の規定では不十分であることは明白です。そこからどこまで強化しなければならないかは諸説ふんぷんの状態です。

 東日本大震災の時の浦安の液状化や不同沈下のデータをもとに、様々な地盤改良の方法が作られて東南海大震災にも耐えうると標榜していますが、地盤は一様ではないのと長期波動がどこを回ってくるかによって地盤の動きは変わります。それが含まれていないといえるので、完全に信用することはできません。

 ではどうしたらいいかというと、分譲マンションのように固い地盤の支持層まで杭を打つことです。これであればマンションよりも軽い木造新築一戸建ては不同沈下はまず起きないと考えられます。しかし費用は一棟当たり数百万円かかってしまうために、新築一戸建て分譲としては過去に2例しかありません。

 このような状態でどうしたら良いかといえば、一番の方法は地盤の固いエリアの新築一戸建て分譲を買うことです。

この不同沈下がおきる確率は政府の地震調査会が発表しています。その図をみれば一目です。

埼玉北部から北関東はほとんどのエリアが震度4くらいの想定で不同沈下が起きる釜率5%以下です。

家族の安心と自身の財産の保全を考えると新築一戸建てを買うなら地盤の固い北関東で買うのは自然な流れといえるでしょう。

  新築一戸建て分譲か中古一戸建てが迷っている人が多くなりました。それは新築一戸建てが高くなって買いずらくなったので、割安に見える中古住宅が「お買い得」と思っているということです。

 しかし本当に中古一戸建ては安いのでしょうか?

一戸建てが多い住宅地で新築も中古も多い埼玉県蕨駅で比較してみます。

・駅徒歩10分以内

 新築一戸建て 価格4116万円・土地73㎡・建物112㎡

 中古一戸建て 価格5126万円・土地137㎡・建物127㎡

中古は土地が大きいためにか価格が1000万円高くなっています。その価格の内訳を計算すると、新築は建物1500万円で土地2600万円で土地の㎡単価は36万円です。中古は建物の評価価格がほとんどないために土地のみとすると㎡37万円となり、新築も中古も土地の評価は同じということになります。とすると中古の建物評価が無いけれど、十分に使えるとしたらその分がお得ということになります。

 新築の建物価格1500万円 - リフォーム費用(バス・キッチン・トイレ・屋根・外壁など)600万円 = 900万円

つまり、駅徒歩10分以内は中古が900万円お得になります。但し土地が大きいので総費用は6000万円超えとなり普通の人は買えない価格です。

・駅徒歩10分から20分

 新築一戸建て 価格3676万円・土地79㎡・建物103㎡

 中古一戸建て 価格3566万円・土地107㎡・建物121㎡

このエリアでは中古の土地は107㎡で少し大きくて、新築は79㎡と小さいのですが、土地の価格計算をすると新築が㎡29万円で中古が31万円とほぼ同じでい。となると建物の価格ということになります。

 建物価格1400万円 - リフォーム費用600万円 = 800万円

中古は800万円のお得ということになりますが、総額では3566万円+リフォーム費用600万円=4166万円となり新築よりも500万円高くなります。

 つまり新築は中古よりも500万円安いということになります。ただ中古は土地が広いということになります。

・駅徒歩20分から30分

 新築一戸建て 価格3360万円・土地101㎡・建物100㎡

 中古一戸建て 価格2671万円・土地95㎡・建物100㎡

駅徒歩20分以上になると新築と中古の価格差が689万円となり中古がお買い得になってきます。ただリフォーム600万円かけるとほぼ同じとなってしまいます。新築と中古共に土地・建物が100㎡前後と同じなために、同じ金額なら新築のほうが設備が良いので、表面価格としては中古一戸建てが安くみえますが、実質は新築一戸建てのほうが「賢い買い物」となっています。


 つまり蕨駅周辺の一戸建てであると、

徒歩10分以内の中古は土地が大きくて高すぎるので対象外となり、

徒歩10分から20分は支払総額で新築一戸建てのほうが安くて、

徒歩20分以上では新築一戸建てのほうが安くてお買い得

ということになり全般的に新築一戸建てのほうが賢い買い物であると言えます。


新築一戸建て分譲の満足度調査にみる新築一戸建て分譲の良さと悪さ

 新築一戸建てを購入した入居した人の満足度調査によると、

満足度の上位は

①キッチン 満足度  82%

②リビング 満足度 76%

③バス   満足度 72%

この新築一戸建て分譲の購入者の中心は、30歳前半で民間アパートに住んでいる人です。

そのアパートは平均で45㎡くらいなので、キッチンは大きなものでも1500mmで小さいものだと900mmしかありません。

そこに新築一戸建て分譲はほとんど2550mmですから、広くて使いやすいと感じるのは当然です。三口コンロに深めのシンクがあり調理スペースもあるので賃貸から新築一戸建てに入居すると奥さんは喜びます。さらに、面材はおしゃれな色でキレイな上に天板は大理石調でキレイで掃除しやすいのです。それだ満足度が高いのです。

 また、2位のリビングですが11帖以上のものが多くて、窓が2面採光のものが多いので明るくてきれいです。アパートの高さはだいたいが2200mmと建築基準法の最低基準なのですが、新築一戸建て分譲だと2500mmというものが多くて、その高さの広がり感がアパートと全然違い、明るくてゆとりの空間に感じます。家族全員が集まって団欒ができるのがとても良いです。さらに、友達を呼んでも十分な広さがあるのが自慢になります。

 3位のバスですが、新築一戸建て分譲の場合は1616サイズが多くて足を伸ばして入れる浴槽に、子供と入っても十分な広さがある洗い場に、汚れがつきにくいきれいでおしゃれな色の壁が喜ばれています。これはアパートには絶対無いし、普通の新築分譲マンションでも1216サイズと少し小さめです。さらに新築一戸建て分譲の場合は窓がついていて明るくて、カビなどがつきずらいので清潔感があります。それで満足度が高いのです。

 しかし、この満足度72%でも評価が低いと思います。子育て家族において、子供が10歳以下と小さい時に親と一緒にお風呂に入ることが「裸の付き合い」でコミュニケーションを深めて、親子の情を深めるのにとてもいいです。これは子供が10歳以下でないとなかなかできません。新築一戸建て分譲を買う人での最多年齢は32歳です。その子供の平均年齢は5歳です。それであれば新築一戸建て分譲を買えば、5年間くらい一緒にお風呂に入れます。それが37歳で買う人は、もえ子供と一緒にお風呂に入れないことが多いです。これは世間的にあまり意識されていませんが、とても重要なことです。その意味で新築一戸建て分譲におけるお風呂の果たす子育てへの貢献はとても高いといえます。そして、子育てという面では新築一戸建て分譲のみが果たせるものだといえて、新築一戸建て分譲の良い点の筆頭であるといえます。

そして逆に新築一戸建て分譲の満足度の低いものは

①遮音性 43%

②断熱性 48%

③耐震性 50%

この遮音性は木造であると構造的に仕方ないものです。例えば2階で子供は「ドン」とはねると、その重量衝撃音は木造構造体を伝わるので一階リビンングに伝わってしまいます。また家の前の道路をうるさいバイクなどが走ると、窓などの開口部より入ってしまいます。マンションだとリビングの窓の前が道路ということはまずないので、ほとんど気にならないのですが、新築一戸建て分譲ならではといえます。

2番目の遮音性ですが、これも新築分譲マンションに比較すると木造のほうが低いといえます。また、元の住居が賃貸マンションで分譲仕様のものであると、その断熱性の低さはかなり気になるといえます。木造住宅は中気密中断熱が多いのですが、マンションは高気密高断熱なので、この差がつきます。また、木造住宅はマンションよりも開口部が多いことが断熱性が低いことにもつながります。対策をするには、断熱材の性能を高めるのと、サッシを断熱性の高いものにすることです。

そして耐震性ですが、これは賃貸マンションであっても地盤の支持層まで杭を打つことが建築基準法で義務つけられています。しかし、木造住宅はほとんど支持層までの杭うちをしているものはありません。そのため同じ震度でも揺れ方が違うといえます。ただ、倒壊したり不同沈下するかといえば、それはほとんど無いといえます。瑕疵保証の実績でも0.1%以下となっています。新築一戸建て分譲のほとんどで行われているSWS試験と摩擦鋼管杭打ちで耐震対策としては十分といえます。ただ震度7が来ると想定されている地域は、さらなる対策が必要となります。


 このように新築一戸建て分譲の満足度調査をみると、キッチン・バスなどの設備の評価が高くて、断熱性・耐震性などの機能的な評価が低いと言えます。ただ調査の仕方にも問題があるのですが、そこに日々住むことによっての満足感があらわれていないと言えます。それは「昔から一所懸命といわれる、一国一城の主となった満足感・達成感」が出ていません。アンケートの回答者がほとんど奥様がすることが多いということもありますが、30歳台で新築一戸建てを購入して、鍵を渡されて初めて玄関から中に入った時の感動は、世帯主のほとんどが感じています。しかし旦那さんは、それを口に出さずに顔にも出しません。それだけにアンケート調査にはですらいものです。

 また新築一戸建て分譲でコミュニティ道路を形成している分譲地は、その子育て環境の良さを後々に実感します。超高層マンションで問題となっている子供が外に遊びに行かないとか、友達と遊ぶにしてもただゲームをしているだけということが、新築一戸建て分譲の場合は自宅の目の前の道路で遊ぶことができて、その声・音が常に親が確認できて、友達を呼んで遊ぶこともできるのです。それによって、外で太陽を浴びて走り回るという運動的発育はもとより、子供達だけで遊ぶことで時には喧嘩になるなどで集団性や社会性などを自然と覚えます。そんな心理的な発育も促してくれます。新築一戸建て分譲にはそんな良さもあり、それは入居後に時間を経て感じます。そのため入居すぐの満足度調査では見えないものです。これは新築一戸建て分譲の良い点の筆頭ともいえるものです。

 さらに、新築一戸建て分譲は自治会を組むことが多くて、ごみ集積もその単位で管理することが多いです。これは賃貸アパートなどが入るとごみの出し方がテキトーな人が多いので分別しなかったり、時間外に出してカラスにあらされたりで結構もめたり、嫌な思いをすることが多いのですが、新築一戸建て分譲なら、顔も名前も知った中で行えるので変なことをする人がいないので「安心」です。これも新築一戸建て分譲の良さといえます。

新築一戸建ての不同沈下は0.1%以下。北関東は更に低い。

  新築一戸建て分譲住宅にはほ瑕疵保証の10年保証がついています。

その瑕疵=不具合がどのくらいおきているかといえば、住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられているもので

①雨漏り 年間600件前後

②不同沈下 年間450件前後

③基礎・構造不具合 年間30件前後

このように上位2つが圧倒的な件数です。戸建ての年間着工戸数は持家と分譲戸建て合わせて平成24年度で44万戸なので、雨漏りで0.13%で不同沈下で0.1%くらいとなります。

 つまり一般的に「欠陥住宅」と呼ばれるものは戸建ての0.3%以下ということになります。

そして、不同沈下は地盤の弱いところに集中しますのでケイアイスター不動産の新築一戸建て分譲を行っている北関東ではほとんど無いといっていいです。

 また雨漏りは屋根から漏るものより、壁とサッシの隙間から雨が入るものが多いのです。それが起きるのは台風などにより雨が吹き上がる時などにおこります。ということは雨漏りがおおいのは台風がよく来る地域といえます。そして、これも北関東は台風直撃が少ない地域なので少ないと言えます。ということは瑕疵が全国的に0.3%以下としたら、北関東はさらにそこから大きく減るといえます。

さらに壁とサッシの間というと、複雑な土地に「出入り入隅」が多い建物だと丁寧な仕事が要求されます。しかし北関東は土地が広いために総二階建てが多く平面が多いので施工はしやすい建物であると言えます。

 そのためケイアイスター不動産が新築一戸建て分譲を行っている北関東は瑕疵が少ない地域であるといえます。それが0.1%以下としたらケイアイスター不動産の新築一戸建て分譲の年間1000戸で1戸以下ということになります。

 この瑕疵は10年保証になっているのは、10年以内に起きなければ、その後は大地震などない限り起きないといわれています。その点においても北関東は震度6弱以上が起きる確率は低いエリアと政府の地震調査会の報告でもでていますので「安心」といえます。

 この瑕疵=欠陥住宅と言われるものがほとんど無いので、後は「床鳴り」とか「クロスのはがれ」とか「ドア・建具の不具合」などが起きることがあります。ただ、これらは調整や簡単な修繕で直りますので、施工企業に言えばなんとかなります。むしろ問題なのは、連絡してもなかなか来ないということです。新築一戸建て分譲の最大手企業は年間2万戸以上の建築をしていてアフター要員はほとんどおらず、担当一人で群馬県全体をみるために100件以上抱えるなんてこともあります。

 その点において施工企業が地元企業であると安心といえます。住宅のアフターメンテナンスは代わりがきかないために「安心・信頼」の施工企業を選ぶべきでしょう。

新築一戸建ての北関東の市別の契約価格の比較

  新築一戸建ての直近半年の北関東の群馬県・栃木県・茨城県の市別の契約平均価格をみてみます。


■群馬県

・高崎市 契約平均価格 2260万円 (前年同期比+20万)

・前橋市 契約平均価格 2203万円 (前年同期比+150万)

・伊勢崎市 契約平均価格 2015万円 (前年同期比+152万)

・太田市 契約平均価格 2029万円 (前年同期比▼45万)

・渋川市 契約平均価格 1828万円 (前年同期比▼59万)

・桐生市 契約平均価格 1872万円 (前年同期比▼56万)

■栃木県

・宇都宮市 契約平均価格 2327万円 (前年同期比+66万)

・小山市 契約平均価格 2428万円 (前年同期比+87万)

・足利市 契約平均価格 1888万円 (前年同期比▼54万)

・佐野市 契約平均価格 2204万円 (前年同期比+170万)

・館林市 契約平均価格 1866万円 (前年同期比▼139万)

・栃木市 契約平均価格 2004万円 (前年同期比+81万)

■茨城県

・水戸市 契約平均価格 2318万円 (前年同期比▼12万)

・つくば市 契約平均価格 2759万円 (前年同期比 o万)

・古河市 契約平均価格 2200万円 (前年同期比▼114万)

・石岡市 契約平均価格 2003万円 (前年同期比+149万)

・土浦市 契約平均価格 2080万円 (前年同期比+149万)


北関東の各市の契約平均価格をみると県庁所在地は2300万円前になっていて、主路線沿線の市が2000万円超えで、支線沿線の市が2000万円以下という相場観です。

 また前年同期比をみると主路線沿線の市が上げていて、それ以外が下げています。金額的には2000万円以上が上げていて、2000万円以下が下げています。

 特徴的なのが群馬県で前橋市・伊勢崎市は前年比+150万円以上上げているのですが、太田市・桐生市などが前年より▼50万円下げています。東京に縦一本で入れる路線かあり高速のインターがあるという交通利便性が良いところが上げています。これは工場立地など産業が良いところに労働需要が増えて、それに伴って住宅需要が増えているということです。

 同じことが栃木県でも起きていて、宇都宮市や小山市や佐野市が上げています。

ところが茨城県の水戸市や古河市などは下げています。これは地盤が影響しているといえます。

東日本震災で震災被害を受けた工場が震災被害が無くて今後共に被害予測が低い宇都宮市や高崎市などに生産を移転しています。そのため労働者が増えて住宅需要が増えています。それが茨城県水戸市や古河市がやや価格低下している理由です。

 その中でつくば市だけが契約平均価格2759万円と高くなっています。つくば学園都市という特殊性があるのですが、一番の理由はつくばエクスプレスという都心に直結の路線の恩恵といえます。特に茨城県の県庁所在地である水戸市との価格差は顕著です。

 それほど交通利便性というのは土地・住宅の価格に影響を与えるといえます。

高崎市・宇都宮市は新幹線があるのですが、料金が高すぎて生活者は使えないので湘南新宿ライナーということになります。これは便利なのですが、つくばエクスプレスよりは時間がかかり本数が少ないといえます。ただ今後、増発されて使いやすくなり、料金が下がれば高崎市と宇都宮市の土地・住宅の価格を押し上げる効果がるといえます。特に高崎市は長野新幹線開通で良い影響が出ると期待されています。

 また、佐野市が前年同期より+170万円上げていることなどは高速道路のアクセスの良さの影響といえます。東北自動車道に加えて北関東自動車道の開通で関越自動車道へもいけるようになったことが利便性を高めています。その利便性の延長戦上ともいえるアウトレットモールがあるのも地域の人気に結び付いています。

 逆に足利市が価格が下がっていますが、東武線の利便性が高まれば北関東自動車道インターの利便性が見直されてくると思います。足利学校に代表される「古都」でもあり閑静な住宅地でもあるので、いつか価格上昇がする時期がくると考えます。その期待からするとお買い得な価格であるとも考えられます。

 

新築一戸建て分譲の買い時は?

  新築一戸建て分譲の買い時はいつでしょうか?

例えば、今買うとしたら将来価値はどうなるか計算してみます。


埼玉県熊谷市を例にすると

熊谷駅の販売で一番多い熊谷駅徒歩20分から40分を対象として、全額住宅ローンを35年固定で組む。2014年の中古成約価格を突築年毎に集計して築年経過価格を算出する。

・2014年12月の新築一戸建て分譲の販売平均 2680万円。住宅ローン残高を2380万円とすると残存価値はゼロ。

・建築後1年経った物件の中古契約平均価格 2380万円。ローン残高は2605万円なので価値は▼225万円

・建築後5年経った物件の中古契約平均価格 1980万円。ローン残高は2305万円なので価値は▼200万円

・建築後10年経った物件の中古契約平均価格 1730万円。ローン残高は1930万円なので価値は▼200万円

・建築後20年経った物件の中古契約平均価格 1230万円。ローン残高は1180万円なので価値は+50万円。

・建築後30年経った物件の中古契約平均価格 880万円。ローン残高は430万円なので価値は+450万円。

新築一戸建て分譲は買ってすぐに価格形成理論が変わります。

新築一戸建て分譲の販売時には販売企業の都合で価格が決定されます。それが一般中古物件として販売するようになると

「土地路線価×土地坪数 + 建物減価償却残存価格 ± 人気度・売り急ぎ度」が計算根拠になります。

そのため新築一戸建て分譲を購入後すぐに価値が10%から20%落ちることになります。

熊谷市で言えば300万円落ちることになり、それが住宅ローン残高と物件価値の差である残存価値をマイナス225万円にしてしまう要因です。

そして建築後30年までは土地の価値は変わらずに建物の残存価値が減価償却分だけ毎年残存価値から減っていきます。

その建物の減価償却がゼロに近づくと、後は土地の価値のみとなります。

その間、住宅ローン残高は毎年35年払いのため35分一づつ減っていきます。

その建物の減価償却と住宅ローン残高のマイナスの結果としての残存価値がプラスに転じるのが建築後19年になります。

つまり新築一戸建て分譲は購入後20年以降であれば残存価値はプラスになり中古売却しても「得」になるということです。

ということは熊谷市熊谷駅徒歩20分から40分の物件は、今の住宅ローン金利であれば20年以上住み続けるといことであれば「買い得」になるといえます。ただし、20年以内に売ることになると「損」になり賃貸の方が得になります。

 このように「家賃 = 住宅ローンの月々の支払」の物件であれば「買い得」になるといえます。

但し、建築後20年までの修繕費やメンテナンス費用を計算に入れていません。通常は10年毎に屋根の塗装と外壁塗装と給湯器・エアコンなどの設備の更新が必要でそれらの概算で150万円くらいかかるので建築後20年であれば合計で300万円かかることになります。20年で割れば一年で15万円で月々で1万円強ということになります。分譲マンションの修繕積立金と似た額になります。それを加える必要があるでしょう。

 あとは家賃以上のローン支払いになって残存価値でマイナスとなつたとしても、その間の「新築一戸建て分譲に住める家族の幸せ」という大きな価値に注目すれば、新築一戸建ては買い得といえます。

 子供に部屋を持たせて勉強・自立をさせる、新築一戸建て分譲ならではのコミュニティ道路で近所の子供同士で遊ぶことがでて社会性・社交性の確立を促すとか、ママはママ友を呼んでいろいろな情報交換ができて子育て自閉症などにならない、などの新築一戸建て分譲ならではの「見えない価値」を知った上で、金融価値に加えて「買い得」を判断すべきでしょう。

 日本は古来より共同社会の中で生きてきました。農村共同体に始まり、下町長屋や町内会などのコミュニティで子育て・家族形成をしてきたのですが、近年はそれが失われています。注文住宅は「隣はだれか知っているが、あいさつをする程度でかかわりは全く無い」ということがほとんどで、最近の町内会はお祭りもなく運動会もありません。ですからコミュニティは形成されません。分譲マンションなどは「隣は表札もないので名前も知らないし、見たことも無い」という状態ですのでコミュニティ形成などありえなくて、「都会のマンションでの子育て孤立」が多いです。それで「子育てノイローゼ」になる人が多いのですが、新築一戸建て分譲のみが日本古来の共同社会を継続しているといえます。コミュニティ道路を中心に自治会を組んだりしますので、登下校の班を組んだり、ゴミ出しとか周辺掃除など全てが絡み合いコミュニティが形成されます。それが新築一戸建て分譲だけにある価値といえます。

 この「絆」形成の価値を住宅購入の際にしっかり考えるべきでしょう。なにしろ住宅購入の一番の動機は「子供の成長」「家族が安心して暮らせる」ためですから。

 つまり新築一戸建てには金融価値と家族価値があるのでそれを合わせて、「賃貸か所有か」の買い時を判断しなければなりません。となると30歳過ぎで子供が小学校前後のファミリーで、安定した職業・収入が見込める世帯は家賃の多さに関係なく新築一戸建て分譲が「買い時」であるといえます。

 新築一戸建て分譲の販売価格は一定の法則があるかといえばそうではなくて、供給企業の販売意向に影響されるといっていいです。

それは供給企業に不動産屋から用地情報が持ち込まれて、それが「売れる」と判断したら販売が行われるのです。そしてその土地情報は地主が死亡して相続税納入のために駐車場などを販売に出したり、中小企業の倒産・廃業や移転により工場や事務所が売りに出たりします。急ぎで換金する必要がある時は最低限必要な金額で売るために相場感よりも安くなったりします。そのため販売が多い地域と少ない地域、そして販売価格が高い地域と安い地域があります。

現在の新築一戸建て分譲の販売状況をみると

・埼玉県川越市 販売中515戸・販売平均価格2811万円

 川越市の2011年度の新築一戸建ての住宅着工戸数は985戸で2012年度は1027戸なので川越市の新築一戸建て分譲の規模感は年間1000戸くらいといえます。そこに現在の販売戸数が515戸なので約半年分の戸数が販売されていることになります。理想的な戸数は4ケ月なのでも、理想在庫よりは1.5倍あるといえます。供給企業としては回転率が落ちることになりますが、購入者にすると選択肢が増えることになります。

1980万円以下 販売中43戸、土地116㎡・建物89㎡、駅徒歩平均22分

2480万円以内 販売中46戸、土地116㎡・建物91㎡、駅徒歩平均18分

2980万円以内 販売中127戸、土地126㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

3480万円以内 販売中98戸、土地127㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

3980万円以内 販売中13戸、土地116㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

4000万円以上 販売中18戸、土地115㎡、建物100㎡、駅徒歩平均9分

安い物件は1980万円以下が43戸ありますが、駅徒歩20分以上が多くて建物が89㎡と小さくなっています。ファミリー層にとっては小さいといえます。

最多物件の2980万円以下で販売が一番多いのが西武新宿線の南大塚駅徒歩9分なので新宿駅まで乗車時間で最短44分でいけます。土地が平均126㎡あり日当たりが良いのと駐車場が2台となり、建物が99㎡の4LDKとファミリー層向けの新築一戸建て分譲としては平均的なものとなっています。郊外新築一戸建て分譲としてはひとつの標準的な姿といえます。

それで3500万円以上の物件となると土地・建物は2980万円と変わりありませんが、立地が川越の中心である川越駅徒歩圏になります。川越駅の周辺は歴史文化の漂う独特の町であるといえます。ここに住みたい人は川越全体の相場観よりも+500万円を出すということになります。

 つまり川越市の新築一戸建て分譲としては2980万円・土地126㎡・建物99㎡・駅徒歩14分というのが平均的な姿で、安いものが良ければ駅徒歩20分以上になるのと建物が小さくなります。より立地の良いものを求めると+500万円ということになります。


さらにさいたま市でみてみると

・さいたま市 販売中1838戸、販売平均3483万円

1980万円以下 販売中42戸、土地118㎡・建物96㎡・駅徒歩21分、一番多い駅は東武野田線岩槻駅徒歩25分

2480万円以内 販売中185戸、土地123㎡・建物99㎡・駅徒歩18分、一番多い駅は東武野田線岩槻駅徒歩21分

2980万円以内 販売中452戸、土地113㎡・建物100㎡・駅徒歩16分、一番多い駅は大宮駅徒歩32分

3480万円以内 販売中373戸、土地107㎡・建物102㎡・駅徒歩15分、一番多い駅は武蔵野線東浦和駅22分

3980万円以内 販売中155戸、土地100㎡・建物102㎡・駅徒歩14分、一番多い駅は武蔵野線東浦和駅徒歩20分

4980万円以内 販売中253戸、土地97㎡・建物105㎡・駅徒歩11分、一番多い駅は大宮駅徒歩15分

5000万円以上 販売中84戸、土地101㎡・建物109㎡・駅徒歩11分、一番多い駅は京浜東北線浦和駅12分

販売中で一番多いのが2980万円以内で大宮駅から徒歩30分以上です。バス便ともいえて最寄路線・駅が遠い物件といえます。東武野田線の南側とか川越線の南側などが多いです。これは交通利便性を犠牲にしてもさいたま市で新築一戸建て分譲を買いたい人向けといえます。さいたま市は公立教育が熱心で公立高校で東大合格ナンバーワンの浦和高校に代表されるように教育レベルが高いと人気です。また自然や公園が豊かでスポーツはサッカーが全国トップレベルであるなど子育てに良いと人気です。そのため交通利便性を我慢しても買いたい人がいるのです。

そしてそれよりも安い物件となると東武野田線の物件になります。東武野田線沿線は各駅停車しかない複線で時間がかかるのと、各駅はバス便が不便なので駅徒歩20分以上だと通勤は少し時間がかかることになります。それで2480万円以下の場合は交通利便性が犠牲になるといえます。ただ土地は120㎡あり日当たりは良くて建物が96から99㎡とやや小さいですが十分に使えるものです。

3000万円台になると一番多いのが武蔵野線の東浦和駅となります。東京都心へ行くには乗り換えが必要になるので京浜東北線の駅よりは時間と手間がかかります。ただ駅徒歩15分以内と徒歩圏で土地は100㎡以上あり日当たりは良くて建物も100㎡以上あり使いやすい間取りのものが多いといえます。

 そして4000万円以上は京浜東北線の駅徒歩15分以内となります。京浜東北線は東京駅に一本で行けて本数も多いので便利で人気の路線です。それで建物が105㎡以上と大きいものが多いです。ただ3階建ても多いので日当たりはやや劣るといえます。教育・商業は良いので、それが優先の人には良い立地といえます。

 このようにさいたま市では路線と徒歩時間により価格差がついているといえます。路線は京浜東北線・武蔵野線・川越線・埼京線・東武野田線さらには伊奈シャトルなど選択肢は豊富です。そのためさいたま市全域で新築一戸建て分譲が行われているので販売戸数が1838戸と多くなっています。日本全体でみても横浜市に次いで多いほどのトップクラスの販売戸数の多さで選択肢は豊富といえます。


新築一戸建て分譲の直近の市別の住宅着工戸数ランキング

  新築一戸建て分譲の市別の10月・11月の住宅着工戸数を見ると、今後の新規販売がどのくらい出てくるかがわかります。

ケイアイスター不動産が主に新築一戸建て分譲を販売している埼玉県・群馬県・栃木県の市別に戸数が多い順にみてみると

①さいたま市 391戸(前年同期比▼42%)

②川越市 213戸(前年同期比+58%)

③川口市 177戸(前年同期比▼34%)

④越谷市 124戸(前年同期比▼34%)

⑤宇都宮市 100戸(前年同期比▼1%)

⑥所沢市 78戸(前年同期比▼39%)

⑦草加市 77戸(前年同期比▼27%)

⑧三郷市 72戸(前年同期比+11%)

⑨高崎市 71戸(前年同期比+31%)

⑩春日部市 68戸(前年同期比+48%)

一番多いのはさいたま市です。しかし前年同期比では▼42%と大きく減っています。昨年は消費増税駆け込み着工の最後の月で多く着工されたために、今年の前年同期比は大きく下がっています。

二番目は川越市となっていて通常の月からみると川口市を抜いています。ケイイスター不動産でも川越市での販売が増えていますが、他の業者も新規開発が多くなっています。それは東武東上線による都心への通勤のアクセスの良さと、首都圏の環状20km圏において比較的に土地が安いので販売価格が安くなってお買い得感があるためです。以前は千葉県が安くて人気でしたが震災による地盤の不安があり人気が少し薄くなっていて、神奈川県の横浜市などは傾斜地が多いために造成・擁壁・地盤改良の費用がかかるために販売価格が埼玉県よりも高くなってしまうのです。その意味で川越市は今後の販売の注目市ともいえます。

三番目に川口市が入りました。前年同期比で▼34%と少なくなっています。京浜東北線の駅徒歩圏が人気ですが土地が高くなり4000万円超えは当たり前で5000万円も超えるようになり地元需要では買えなくなってきているためです。

四番目の越谷市は前年同期比でプラスとなりました。日比谷線や半蔵門線などがあり都心への通勤便利で、販売平均が3200万円前後と比較的に安いためです。また土地が平で大きなものが多いので、日当たりが良くて庭付きで駐車場付きなどの東京都内では買えない新築一戸建て分譲が通勤時間が短くて買えるのが魅力です。

五番目に宇都宮市で前年同期比▼1%と減りました。工業団地などの工場需要などがメインですが、昨年に大型開発が多かったため今年の伸びはイマイチとなっています。ただ県庁所在地だけあって栃木県では一番の戸数となっています。

同じく群馬県の中心である高崎市は9番目となっていて前年同期比では+31%と大きな伸びとなっています。こちらも工場需要が多いのですが、東日本大震災以降で震災被害の少ない都市として関東でトップクラスとされていて、工場進出や生産集中などが多く需要が増えているのです。そのため従来は北関東の着工戸数としてはトップ10圏外であったのが入ってきています。販売平均が2400万円で土地が平均で197㎡ですので安くて広い土地が手に入るということで新幹線通勤なども増えています。その点では今後の注目市の一つといえます。

新築一戸建て分譲の建築原価が上がっている。

新築一戸建て分譲の原価が上がっています。しかし新築一戸建て分譲の原価そのものは建築企業の方針により大きく変わります。

一棟づつ下請け工務店に丸投げする形の建築が資材費や労務費の上昇が一番上げているといえます。

逆に、パワービルダーなどにおいて、大量ロットでメーカーに直発注すると、型番落ち製品などでメーカーが通常よりも安くできるものを供給したりするので、はるかに安くなります。また、自社施工割合が高いと職人が自社社員が多くなり「給与」となり労務費相場とは別になります。となると相場観に影響されずに、計画原価となります。

 その価格差はパワービルダーで総2階建てで安い仕様のもので1000万円以下でできるのに対して、一棟丸投げだと1400万円以上となるなど、同じ商品でも400万円以上変わります。

 そのためパワービルダーの商品が安いから品質が低いかと言えば、決してそうではありません。そこはよくよく研究する必要があります。


新築一戸建て分譲の建築原価の大まかな内訳は

・木材 200万円 (すぎ中丸太は単価@1万2900円で20㎥くらい使う。その他構造材・羽柄材を使う)

・サッシや設備 300万円 (システムバスやシステムキッチンなど。)

・基礎  70万円 (一日四人工×4日×労務単価2万円+生コン+鉄筋など)

・地盤検査改良 100万円

・屋根、外構  150万円 (サイディング・スレートが最も安いが、瓦や塗りにすると高くなる)

・外構、植栽  120万円 (駐車場のコンクリや玄関アプローチや植栽など)

・大工など職人  280万円 (公共労務単価@1万6190円×120日などが最低基準で、相場では一日2万円を超えている。)

・設計、CAD、建築確認書類   100万円

・現場管理、監督費用  100万円 (現場トイレ、建築廃材処理 など)

これらの主なものの合計で1480万円になります。

パワービルダーはこれらの費用を品質を落とすことなく1000万円以下にコストダウンしているのです。それは大量ロット発注であったり、多棟分譲など同一現場で同じ作業をするなど作業効率を上げたりすることにより原価を下げているのです。

 高品質・高機能住宅は原価が高いのは当たり前という常識がありますが、本当に必要なものであれば仕方ないのですが、震度7に耐える耐震性とか、太陽光やコジェネなど載せてゼロエネルギー住宅など、目立つものをピーアールして、本来のコストダウン部分を隠しています。

 新築一戸建て分譲で言うと、キチンとプランニングすれば30棟分譲が最も建築原価が下がります。その意味では30棟大型分譲は安くてお得な住宅といえます。

高崎市の新築一戸建て分譲の市場は活発。

 高崎市の新築一戸建て分譲が消費増税後の全国的低迷の中でも活発な市場となっています。

高崎市の新築一戸建て分譲の住宅着工戸数の推移としては

2012年度 327戸

2013年度 420戸

2014年度見込み 470戸 (4月から10月の月平均が39戸でそれを年換算した)

全国的には昨年は消費増税で多かっが今年度は減っているところがほとんどなのに高崎市は増えています。

2014年度の470戸は2000年以降では2006年度の513戸に次ぐ多さとなります。リーマンショックの2009年度が280戸でしたから+67%も増えています。


直近の販売動向をみると、12月に販売された新築一戸建て分譲の戸数は241戸あり前年同月の120戸の倍となっています。

しかし契約の戸数は8月以降の月平均45戸で前年同期の月平均45戸と同じとなっています。ただ2月から6月の月平均28戸からは+60%も大きく増えています。

契約平均価格は8月から11月の月平均2272万円で前年同期の2270万円とほぼ一緒です。今年の2月から6月は2373万円に上げていましたので▼100万円下げて前年並に落ち着いてきたために契約戸数も前年並に戻ったというところです。

ただ販売戸数は増えて契約は同じということは契約率は半減していることになります。昨年後半は契約率が35%と好調であったのが、今年の後半は18%と好不調の基準である25%を下回っています。

つまり売れている物件はいつも通りだが、売れていない物件が増えているということになります。

その売れ筋で言えば、高崎市では高崎駅徒歩圏が人気ではあるのですが、販売中物件が少ないのと平均価格が3480万円と高いために契約は少ないです。

 逆に駅徒歩60分以上の契約の平均価格は1896万円と安くなっています。土地が平均206㎡あるので3台駐車場になっていて、車社会の群馬県としては駅徒歩よりも駐車場の数がポイントとなるようです。

 その意味であまり売れていないのが駅徒歩30~39分の物件です。徒歩圏というにしては遠すぎるのですが、少しは駅に近いために販売平均価格が2485万円と、駅徒歩60分以上よりも+500万円高くなっています。その価格差のために売れていません。

つまり現在の高崎市の新築一戸建て分譲は販売戸数が200戸を超えて非常に活発ですが、売れているのは地元の人が買いたい物件で、それはいつも通りに売れているということです。

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