新築一戸建ての知識の最近のブログ記事

 

 新築一戸建て分譲の最近の着工が多いのはどの市なのか調べてみたら、全国トップはつくば市で2012年度比で+156.8%増えているので2.5倍になっていました。次いで西東京市で三番目は印西市となり、やはり首都圏の郊外が多く着工されています。

 大都市圏の中心部の土地の価格が上がっているために用地取得をあきらめて、大都市圏の需要を狙って郊外で比較的に土地価格の安いエリアで新築一戸建て分譲を着工しているためです。

 2014年4月から2015年1月の累計の住宅着工戸数と比較するにあたって、2013年度を使うと消費増税駆け込み着工が多くて需要をはるかに超えた異常値であるものが多いために比較的に平穏であった2012年度の戸数と比較しています。またイレギュラーを省くために今年度9ケ月で100戸以上の着工のあった市を対象としています。

 その結果としてつくば市が全国トップの伸びで+156.8%と大きく増えました。つくば市は中心地は商業集積なども高くて土地も高いのですが、その高集積の範囲が狭くて駅徒歩30分となると田園風景となり、土地価格は坪20万円以下となります。そのためつくばエクスプレスで都心まで1時間以内で行けて、駅徒歩30分前後を3000万円以下で販売することができるので開発が増えて、着工が多くなりました。

二番目は西東京市で+150.5%と増えました。ここは練馬区の隣接となりますが、東京23区の練馬区では販売平均が5231万円となり手が届かなくなっているのですが、似た環境である西東京市なら販売平均4212万円と手が届くために人気が出たのです。やはり1000万円安いとなると23区でなくても東京都なら我慢して買おうということになったようです。

三番目は印西市で141.7%増えました。販売平均価格は3099万円と決して安くはないのですが、土地の平均が180㎡で建物が107㎡と「庭付き一戸建て」の典型といえます。やはり日当たりが良くて、リビングが大きくて、ウォークインクローゼットがあって、芝生の庭があるという「夢のマイホーム」は根強い人気があるといえます。

 このように今年の住宅着工の戸数の増加をみると「庭付き一戸建て」という古いオーソドックスなと姿が蘇っていると言えます。一時期は都会の利便性を求めて「都心の狭小3階建て」がはやりましたが、一時期の徒花となつたともいえます。

新築一戸建て分譲で20区画以上は販売全体の5%と少ない。

 

 新築一戸建て分譲の関東の今週の販売広告において総戸数20戸以上は230件・2029戸ありました。関東全体の販売戸数が3万5151戸なので全体の5%と少ないです。

 この大型分譲の販売平均価格は3350万円で全体の販売平均価格3584万円より▼234万円安くなっています。ただ県別にみると神奈川県が大幅に安くなっているのみで、その他の県は大型分譲の方が高くなっています。やはり大型分譲は土地が大きくて、分譲地内道路も大きくてコミュニティ道路化していて「街づくり」されているので価格が高いとされています。

20戸以上の大型分譲の県別にみると

東京都 41件・総区画3487・販売中戸数286戸・販売平均4566万(全体より+160万)

神奈川県 40件・総区画2365・販売中312戸・販売平均3469万(全体より▼292万)

埼玉県 42件・総区画3769・販売中433戸・販売平均3179万(全体より+128万)

千葉県 71件・総区画4436・販売中777戸・販売平均3004万(全体より+12万)

茨城県 19件・総区画1344・販売中96戸・販売平均2933万(全体より+650万)

栃木県 18件・総区画5285・販売中87戸・販売平均2834万(全体より+602万)

群馬県 6件・総区画131・販売中38戸・販売平均2172万(全体より▼4万)

 総区画数でいうと栃木県が5285区画で千葉県を抑えて一番多いです。宇都宮市郊外の工業団地が多くてその近辺に住宅地団地開発がされているために総区画数としては多くなっています。そこにハウスメーカーなどの販売が多いために販売平均は2834万円と一般平均価格2232万円より+602万円も高くなっています。

 販売中件数と販売中戸数ではやはり千葉県が多いです。件数で71件で総区画数4436で販売中戸数777戸と多いですが、千葉ニュータウンや柏の葉キャンパスなどつくばエクスプレス沿線開発や船橋日大前などの大型開発がある東葉高速鉄道など大型の開発がたくさんあります。さらに販売中戸数は実際の潜在販売戸数よりも少なくなっています。大型分譲の期分け販売において現在販売広告している分だけでなく、別の期の販売戸数もあるためです。その分を含めると現在販売中の倍はあるとみられます。

そして少ないのが群馬県です。件数で6件と同じくらいの市場規模の栃木県の1/3と少なくて、総区画は131と栃木県のなんと2%しかありません。URなどの大型開発が少なくて20戸くらいのパワービルダーの分譲のみとなっているためです。そのため販売平均が2172万円と安くて一般市場価格より▼4万円と安くなっています。群馬県住宅供給公社の東洋板倉などの大型土地分譲でのハウスメーカーなどの新築一戸建て分譲が現在ほとんど販売されていないことがあげられます。

東京都は41件で総区画3487と意外とあります。ただほとんどが八王子などの開発です。しかしそれにしては販売平均が4566万円と高いです。ハウスメーカーなどが土地を60坪以上と大きくしているためです。しかし土地の平均で200㎡ありますが傾斜などがあると実質はそれよりも小さくなります。とするとやや高い価格といえます。

埼玉県は42件で総区画3769で販売中戸数は433戸と北関東では最大となっています。特定の場所に集中していることはなくて、最大で川越市の5件となっています。埼玉県は平な土地が多いために20区画以上だと全県のどこでも開発できるためです。URの大型土地開発では越谷レイクタウンや吉川駅南などありますが、北部は少なくてURの開発件数が少ないのも特徴的です。

新築一戸建て分譲に対する建築基準法の地盤の基準は最低目安。

 阪神大震災から20年経ちました。

 その時に木造住宅など新築一戸建ての新耐震基準の建物が倒壊した例が多く出たために建築基準法の耐震基準が強化されました。そのため現在の建築基準法基準に沿って建てられた建物は震度6弱の揺れには全て耐えられる基準となっています。

 しかし震度7となると、この建築基準法基準の1.5倍の強度が必要となります、これが性能表示規定の耐震等級3と規定されているものです。

 ただ建物の耐震性を強化しても、地盤が動いてしまうと不同沈下もしくは倒壊してしまいます。

建築基準法の規定では「地耐力」が20kN/㎥未満では地盤改良して基礎ぐいにする規定です。20kN/㎥以上あれば地盤医療の必要はなくて基礎くいまたはべた基礎で良いと規定されています。

 またスウェーデンウンディング試験で地下2mから5mで50kg以下だと軟弱地盤と判定されて地盤改良する必要がありますが、5m以下の規定がありません。

 つまり建築基準法の規定は最低目安であり、東日本大震災の時の震度7とか地盤が5mもズレるとか長期波動が数分も続くといった最悪のケースをまだ取りこんでいないのです。

 現在、東日本大震災のデータをもとに建築基準法の改正を検討中ですが、この最悪のケースをどこまで想定とするかは難しいところです。

それより先行して、首都圏直下型地震とか東南海大震災の被害予測が発表されていて、震度7想定地域が拡大しているのと震度6強想定地域が拡大しています。

 そのエリアの木造新築一戸建てが不同沈下などの被害を受けないためには、建築基準法の規定では不十分であることは明白です。そこからどこまで強化しなければならないかは諸説ふんぷんの状態です。

 東日本大震災の時の浦安の液状化や不同沈下のデータをもとに、様々な地盤改良の方法が作られて東南海大震災にも耐えうると標榜していますが、地盤は一様ではないのと長期波動がどこを回ってくるかによって地盤の動きは変わります。それが含まれていないといえるので、完全に信用することはできません。

 ではどうしたらいいかというと、分譲マンションのように固い地盤の支持層まで杭を打つことです。これであればマンションよりも軽い木造新築一戸建ては不同沈下はまず起きないと考えられます。しかし費用は一棟当たり数百万円かかってしまうために、新築一戸建て分譲としては過去に2例しかありません。

 このような状態でどうしたら良いかといえば、一番の方法は地盤の固いエリアの新築一戸建て分譲を買うことです。

この不同沈下がおきる確率は政府の地震調査会が発表しています。その図をみれば一目です。

埼玉北部から北関東はほとんどのエリアが震度4くらいの想定で不同沈下が起きる釜率5%以下です。

家族の安心と自身の財産の保全を考えると新築一戸建てを買うなら地盤の固い北関東で買うのは自然な流れといえるでしょう。

新築一戸建ての不同沈下は0.1%以下。北関東は更に低い。

  新築一戸建て分譲住宅にはほ瑕疵保証の10年保証がついています。

その瑕疵=不具合がどのくらいおきているかといえば、住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられているもので

①雨漏り 年間600件前後

②不同沈下 年間450件前後

③基礎・構造不具合 年間30件前後

このように上位2つが圧倒的な件数です。戸建ての年間着工戸数は持家と分譲戸建て合わせて平成24年度で44万戸なので、雨漏りで0.13%で不同沈下で0.1%くらいとなります。

 つまり一般的に「欠陥住宅」と呼ばれるものは戸建ての0.3%以下ということになります。

そして、不同沈下は地盤の弱いところに集中しますのでケイアイスター不動産の新築一戸建て分譲を行っている北関東ではほとんど無いといっていいです。

 また雨漏りは屋根から漏るものより、壁とサッシの隙間から雨が入るものが多いのです。それが起きるのは台風などにより雨が吹き上がる時などにおこります。ということは雨漏りがおおいのは台風がよく来る地域といえます。そして、これも北関東は台風直撃が少ない地域なので少ないと言えます。ということは瑕疵が全国的に0.3%以下としたら、北関東はさらにそこから大きく減るといえます。

さらに壁とサッシの間というと、複雑な土地に「出入り入隅」が多い建物だと丁寧な仕事が要求されます。しかし北関東は土地が広いために総二階建てが多く平面が多いので施工はしやすい建物であると言えます。

 そのためケイアイスター不動産が新築一戸建て分譲を行っている北関東は瑕疵が少ない地域であるといえます。それが0.1%以下としたらケイアイスター不動産の新築一戸建て分譲の年間1000戸で1戸以下ということになります。

 この瑕疵は10年保証になっているのは、10年以内に起きなければ、その後は大地震などない限り起きないといわれています。その点においても北関東は震度6弱以上が起きる確率は低いエリアと政府の地震調査会の報告でもでていますので「安心」といえます。

 この瑕疵=欠陥住宅と言われるものがほとんど無いので、後は「床鳴り」とか「クロスのはがれ」とか「ドア・建具の不具合」などが起きることがあります。ただ、これらは調整や簡単な修繕で直りますので、施工企業に言えばなんとかなります。むしろ問題なのは、連絡してもなかなか来ないということです。新築一戸建て分譲の最大手企業は年間2万戸以上の建築をしていてアフター要員はほとんどおらず、担当一人で群馬県全体をみるために100件以上抱えるなんてこともあります。

 その点において施工企業が地元企業であると安心といえます。住宅のアフターメンテナンスは代わりがきかないために「安心・信頼」の施工企業を選ぶべきでしょう。

新築一戸建ての北関東の市別の契約価格の比較

  新築一戸建ての直近半年の北関東の群馬県・栃木県・茨城県の市別の契約平均価格をみてみます。


■群馬県

・高崎市 契約平均価格 2260万円 (前年同期比+20万)

・前橋市 契約平均価格 2203万円 (前年同期比+150万)

・伊勢崎市 契約平均価格 2015万円 (前年同期比+152万)

・太田市 契約平均価格 2029万円 (前年同期比▼45万)

・渋川市 契約平均価格 1828万円 (前年同期比▼59万)

・桐生市 契約平均価格 1872万円 (前年同期比▼56万)

■栃木県

・宇都宮市 契約平均価格 2327万円 (前年同期比+66万)

・小山市 契約平均価格 2428万円 (前年同期比+87万)

・足利市 契約平均価格 1888万円 (前年同期比▼54万)

・佐野市 契約平均価格 2204万円 (前年同期比+170万)

・館林市 契約平均価格 1866万円 (前年同期比▼139万)

・栃木市 契約平均価格 2004万円 (前年同期比+81万)

■茨城県

・水戸市 契約平均価格 2318万円 (前年同期比▼12万)

・つくば市 契約平均価格 2759万円 (前年同期比 o万)

・古河市 契約平均価格 2200万円 (前年同期比▼114万)

・石岡市 契約平均価格 2003万円 (前年同期比+149万)

・土浦市 契約平均価格 2080万円 (前年同期比+149万)


北関東の各市の契約平均価格をみると県庁所在地は2300万円前になっていて、主路線沿線の市が2000万円超えで、支線沿線の市が2000万円以下という相場観です。

 また前年同期比をみると主路線沿線の市が上げていて、それ以外が下げています。金額的には2000万円以上が上げていて、2000万円以下が下げています。

 特徴的なのが群馬県で前橋市・伊勢崎市は前年比+150万円以上上げているのですが、太田市・桐生市などが前年より▼50万円下げています。東京に縦一本で入れる路線かあり高速のインターがあるという交通利便性が良いところが上げています。これは工場立地など産業が良いところに労働需要が増えて、それに伴って住宅需要が増えているということです。

 同じことが栃木県でも起きていて、宇都宮市や小山市や佐野市が上げています。

ところが茨城県の水戸市や古河市などは下げています。これは地盤が影響しているといえます。

東日本震災で震災被害を受けた工場が震災被害が無くて今後共に被害予測が低い宇都宮市や高崎市などに生産を移転しています。そのため労働者が増えて住宅需要が増えています。それが茨城県水戸市や古河市がやや価格低下している理由です。

 その中でつくば市だけが契約平均価格2759万円と高くなっています。つくば学園都市という特殊性があるのですが、一番の理由はつくばエクスプレスという都心に直結の路線の恩恵といえます。特に茨城県の県庁所在地である水戸市との価格差は顕著です。

 それほど交通利便性というのは土地・住宅の価格に影響を与えるといえます。

高崎市・宇都宮市は新幹線があるのですが、料金が高すぎて生活者は使えないので湘南新宿ライナーということになります。これは便利なのですが、つくばエクスプレスよりは時間がかかり本数が少ないといえます。ただ今後、増発されて使いやすくなり、料金が下がれば高崎市と宇都宮市の土地・住宅の価格を押し上げる効果がるといえます。特に高崎市は長野新幹線開通で良い影響が出ると期待されています。

 また、佐野市が前年同期より+170万円上げていることなどは高速道路のアクセスの良さの影響といえます。東北自動車道に加えて北関東自動車道の開通で関越自動車道へもいけるようになったことが利便性を高めています。その利便性の延長戦上ともいえるアウトレットモールがあるのも地域の人気に結び付いています。

 逆に足利市が価格が下がっていますが、東武線の利便性が高まれば北関東自動車道インターの利便性が見直されてくると思います。足利学校に代表される「古都」でもあり閑静な住宅地でもあるので、いつか価格上昇がする時期がくると考えます。その期待からするとお買い得な価格であるとも考えられます。

 

 新築一戸建て分譲の販売価格は一定の法則があるかといえばそうではなくて、供給企業の販売意向に影響されるといっていいです。

それは供給企業に不動産屋から用地情報が持ち込まれて、それが「売れる」と判断したら販売が行われるのです。そしてその土地情報は地主が死亡して相続税納入のために駐車場などを販売に出したり、中小企業の倒産・廃業や移転により工場や事務所が売りに出たりします。急ぎで換金する必要がある時は最低限必要な金額で売るために相場感よりも安くなったりします。そのため販売が多い地域と少ない地域、そして販売価格が高い地域と安い地域があります。

現在の新築一戸建て分譲の販売状況をみると

・埼玉県川越市 販売中515戸・販売平均価格2811万円

 川越市の2011年度の新築一戸建ての住宅着工戸数は985戸で2012年度は1027戸なので川越市の新築一戸建て分譲の規模感は年間1000戸くらいといえます。そこに現在の販売戸数が515戸なので約半年分の戸数が販売されていることになります。理想的な戸数は4ケ月なのでも、理想在庫よりは1.5倍あるといえます。供給企業としては回転率が落ちることになりますが、購入者にすると選択肢が増えることになります。

1980万円以下 販売中43戸、土地116㎡・建物89㎡、駅徒歩平均22分

2480万円以内 販売中46戸、土地116㎡・建物91㎡、駅徒歩平均18分

2980万円以内 販売中127戸、土地126㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

3480万円以内 販売中98戸、土地127㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

3980万円以内 販売中13戸、土地116㎡、建物99㎡、駅徒歩平均14分

4000万円以上 販売中18戸、土地115㎡、建物100㎡、駅徒歩平均9分

安い物件は1980万円以下が43戸ありますが、駅徒歩20分以上が多くて建物が89㎡と小さくなっています。ファミリー層にとっては小さいといえます。

最多物件の2980万円以下で販売が一番多いのが西武新宿線の南大塚駅徒歩9分なので新宿駅まで乗車時間で最短44分でいけます。土地が平均126㎡あり日当たりが良いのと駐車場が2台となり、建物が99㎡の4LDKとファミリー層向けの新築一戸建て分譲としては平均的なものとなっています。郊外新築一戸建て分譲としてはひとつの標準的な姿といえます。

それで3500万円以上の物件となると土地・建物は2980万円と変わりありませんが、立地が川越の中心である川越駅徒歩圏になります。川越駅の周辺は歴史文化の漂う独特の町であるといえます。ここに住みたい人は川越全体の相場観よりも+500万円を出すということになります。

 つまり川越市の新築一戸建て分譲としては2980万円・土地126㎡・建物99㎡・駅徒歩14分というのが平均的な姿で、安いものが良ければ駅徒歩20分以上になるのと建物が小さくなります。より立地の良いものを求めると+500万円ということになります。


さらにさいたま市でみてみると

・さいたま市 販売中1838戸、販売平均3483万円

1980万円以下 販売中42戸、土地118㎡・建物96㎡・駅徒歩21分、一番多い駅は東武野田線岩槻駅徒歩25分

2480万円以内 販売中185戸、土地123㎡・建物99㎡・駅徒歩18分、一番多い駅は東武野田線岩槻駅徒歩21分

2980万円以内 販売中452戸、土地113㎡・建物100㎡・駅徒歩16分、一番多い駅は大宮駅徒歩32分

3480万円以内 販売中373戸、土地107㎡・建物102㎡・駅徒歩15分、一番多い駅は武蔵野線東浦和駅22分

3980万円以内 販売中155戸、土地100㎡・建物102㎡・駅徒歩14分、一番多い駅は武蔵野線東浦和駅徒歩20分

4980万円以内 販売中253戸、土地97㎡・建物105㎡・駅徒歩11分、一番多い駅は大宮駅徒歩15分

5000万円以上 販売中84戸、土地101㎡・建物109㎡・駅徒歩11分、一番多い駅は京浜東北線浦和駅12分

販売中で一番多いのが2980万円以内で大宮駅から徒歩30分以上です。バス便ともいえて最寄路線・駅が遠い物件といえます。東武野田線の南側とか川越線の南側などが多いです。これは交通利便性を犠牲にしてもさいたま市で新築一戸建て分譲を買いたい人向けといえます。さいたま市は公立教育が熱心で公立高校で東大合格ナンバーワンの浦和高校に代表されるように教育レベルが高いと人気です。また自然や公園が豊かでスポーツはサッカーが全国トップレベルであるなど子育てに良いと人気です。そのため交通利便性を我慢しても買いたい人がいるのです。

そしてそれよりも安い物件となると東武野田線の物件になります。東武野田線沿線は各駅停車しかない複線で時間がかかるのと、各駅はバス便が不便なので駅徒歩20分以上だと通勤は少し時間がかかることになります。それで2480万円以下の場合は交通利便性が犠牲になるといえます。ただ土地は120㎡あり日当たりは良くて建物が96から99㎡とやや小さいですが十分に使えるものです。

3000万円台になると一番多いのが武蔵野線の東浦和駅となります。東京都心へ行くには乗り換えが必要になるので京浜東北線の駅よりは時間と手間がかかります。ただ駅徒歩15分以内と徒歩圏で土地は100㎡以上あり日当たりは良くて建物も100㎡以上あり使いやすい間取りのものが多いといえます。

 そして4000万円以上は京浜東北線の駅徒歩15分以内となります。京浜東北線は東京駅に一本で行けて本数も多いので便利で人気の路線です。それで建物が105㎡以上と大きいものが多いです。ただ3階建ても多いので日当たりはやや劣るといえます。教育・商業は良いので、それが優先の人には良い立地といえます。

 このようにさいたま市では路線と徒歩時間により価格差がついているといえます。路線は京浜東北線・武蔵野線・川越線・埼京線・東武野田線さらには伊奈シャトルなど選択肢は豊富です。そのためさいたま市全域で新築一戸建て分譲が行われているので販売戸数が1838戸と多くなっています。日本全体でみても横浜市に次いで多いほどのトップクラスの販売戸数の多さで選択肢は豊富といえます。


新築一戸建て分譲の直近の市別の住宅着工戸数ランキング

  新築一戸建て分譲の市別の10月・11月の住宅着工戸数を見ると、今後の新規販売がどのくらい出てくるかがわかります。

ケイアイスター不動産が主に新築一戸建て分譲を販売している埼玉県・群馬県・栃木県の市別に戸数が多い順にみてみると

①さいたま市 391戸(前年同期比▼42%)

②川越市 213戸(前年同期比+58%)

③川口市 177戸(前年同期比▼34%)

④越谷市 124戸(前年同期比▼34%)

⑤宇都宮市 100戸(前年同期比▼1%)

⑥所沢市 78戸(前年同期比▼39%)

⑦草加市 77戸(前年同期比▼27%)

⑧三郷市 72戸(前年同期比+11%)

⑨高崎市 71戸(前年同期比+31%)

⑩春日部市 68戸(前年同期比+48%)

一番多いのはさいたま市です。しかし前年同期比では▼42%と大きく減っています。昨年は消費増税駆け込み着工の最後の月で多く着工されたために、今年の前年同期比は大きく下がっています。

二番目は川越市となっていて通常の月からみると川口市を抜いています。ケイイスター不動産でも川越市での販売が増えていますが、他の業者も新規開発が多くなっています。それは東武東上線による都心への通勤のアクセスの良さと、首都圏の環状20km圏において比較的に土地が安いので販売価格が安くなってお買い得感があるためです。以前は千葉県が安くて人気でしたが震災による地盤の不安があり人気が少し薄くなっていて、神奈川県の横浜市などは傾斜地が多いために造成・擁壁・地盤改良の費用がかかるために販売価格が埼玉県よりも高くなってしまうのです。その意味で川越市は今後の販売の注目市ともいえます。

三番目に川口市が入りました。前年同期比で▼34%と少なくなっています。京浜東北線の駅徒歩圏が人気ですが土地が高くなり4000万円超えは当たり前で5000万円も超えるようになり地元需要では買えなくなってきているためです。

四番目の越谷市は前年同期比でプラスとなりました。日比谷線や半蔵門線などがあり都心への通勤便利で、販売平均が3200万円前後と比較的に安いためです。また土地が平で大きなものが多いので、日当たりが良くて庭付きで駐車場付きなどの東京都内では買えない新築一戸建て分譲が通勤時間が短くて買えるのが魅力です。

五番目に宇都宮市で前年同期比▼1%と減りました。工業団地などの工場需要などがメインですが、昨年に大型開発が多かったため今年の伸びはイマイチとなっています。ただ県庁所在地だけあって栃木県では一番の戸数となっています。

同じく群馬県の中心である高崎市は9番目となっていて前年同期比では+31%と大きな伸びとなっています。こちらも工場需要が多いのですが、東日本大震災以降で震災被害の少ない都市として関東でトップクラスとされていて、工場進出や生産集中などが多く需要が増えているのです。そのため従来は北関東の着工戸数としてはトップ10圏外であったのが入ってきています。販売平均が2400万円で土地が平均で197㎡ですので安くて広い土地が手に入るということで新幹線通勤なども増えています。その点では今後の注目市の一つといえます。

新築一戸建て分譲の建築原価が上がっている。

新築一戸建て分譲の原価が上がっています。しかし新築一戸建て分譲の原価そのものは建築企業の方針により大きく変わります。

一棟づつ下請け工務店に丸投げする形の建築が資材費や労務費の上昇が一番上げているといえます。

逆に、パワービルダーなどにおいて、大量ロットでメーカーに直発注すると、型番落ち製品などでメーカーが通常よりも安くできるものを供給したりするので、はるかに安くなります。また、自社施工割合が高いと職人が自社社員が多くなり「給与」となり労務費相場とは別になります。となると相場観に影響されずに、計画原価となります。

 その価格差はパワービルダーで総2階建てで安い仕様のもので1000万円以下でできるのに対して、一棟丸投げだと1400万円以上となるなど、同じ商品でも400万円以上変わります。

 そのためパワービルダーの商品が安いから品質が低いかと言えば、決してそうではありません。そこはよくよく研究する必要があります。


新築一戸建て分譲の建築原価の大まかな内訳は

・木材 200万円 (すぎ中丸太は単価@1万2900円で20㎥くらい使う。その他構造材・羽柄材を使う)

・サッシや設備 300万円 (システムバスやシステムキッチンなど。)

・基礎  70万円 (一日四人工×4日×労務単価2万円+生コン+鉄筋など)

・地盤検査改良 100万円

・屋根、外構  150万円 (サイディング・スレートが最も安いが、瓦や塗りにすると高くなる)

・外構、植栽  120万円 (駐車場のコンクリや玄関アプローチや植栽など)

・大工など職人  280万円 (公共労務単価@1万6190円×120日などが最低基準で、相場では一日2万円を超えている。)

・設計、CAD、建築確認書類   100万円

・現場管理、監督費用  100万円 (現場トイレ、建築廃材処理 など)

これらの主なものの合計で1480万円になります。

パワービルダーはこれらの費用を品質を落とすことなく1000万円以下にコストダウンしているのです。それは大量ロット発注であったり、多棟分譲など同一現場で同じ作業をするなど作業効率を上げたりすることにより原価を下げているのです。

 高品質・高機能住宅は原価が高いのは当たり前という常識がありますが、本当に必要なものであれば仕方ないのですが、震度7に耐える耐震性とか、太陽光やコジェネなど載せてゼロエネルギー住宅など、目立つものをピーアールして、本来のコストダウン部分を隠しています。

 新築一戸建て分譲で言うと、キチンとプランニングすれば30棟分譲が最も建築原価が下がります。その意味では30棟大型分譲は安くてお得な住宅といえます。

高崎市の新築一戸建て分譲の市場は活発。

 高崎市の新築一戸建て分譲が消費増税後の全国的低迷の中でも活発な市場となっています。

高崎市の新築一戸建て分譲の住宅着工戸数の推移としては

2012年度 327戸

2013年度 420戸

2014年度見込み 470戸 (4月から10月の月平均が39戸でそれを年換算した)

全国的には昨年は消費増税で多かっが今年度は減っているところがほとんどなのに高崎市は増えています。

2014年度の470戸は2000年以降では2006年度の513戸に次ぐ多さとなります。リーマンショックの2009年度が280戸でしたから+67%も増えています。


直近の販売動向をみると、12月に販売された新築一戸建て分譲の戸数は241戸あり前年同月の120戸の倍となっています。

しかし契約の戸数は8月以降の月平均45戸で前年同期の月平均45戸と同じとなっています。ただ2月から6月の月平均28戸からは+60%も大きく増えています。

契約平均価格は8月から11月の月平均2272万円で前年同期の2270万円とほぼ一緒です。今年の2月から6月は2373万円に上げていましたので▼100万円下げて前年並に落ち着いてきたために契約戸数も前年並に戻ったというところです。

ただ販売戸数は増えて契約は同じということは契約率は半減していることになります。昨年後半は契約率が35%と好調であったのが、今年の後半は18%と好不調の基準である25%を下回っています。

つまり売れている物件はいつも通りだが、売れていない物件が増えているということになります。

その売れ筋で言えば、高崎市では高崎駅徒歩圏が人気ではあるのですが、販売中物件が少ないのと平均価格が3480万円と高いために契約は少ないです。

 逆に駅徒歩60分以上の契約の平均価格は1896万円と安くなっています。土地が平均206㎡あるので3台駐車場になっていて、車社会の群馬県としては駅徒歩よりも駐車場の数がポイントとなるようです。

 その意味であまり売れていないのが駅徒歩30~39分の物件です。徒歩圏というにしては遠すぎるのですが、少しは駅に近いために販売平均価格が2485万円と、駅徒歩60分以上よりも+500万円高くなっています。その価格差のために売れていません。

つまり現在の高崎市の新築一戸建て分譲は販売戸数が200戸を超えて非常に活発ですが、売れているのは地元の人が買いたい物件で、それはいつも通りに売れているということです。

新築一戸建ての北関東三県の市場

 新築一戸建て分譲の市場規模は住宅着工ベースでは全国で13万5000戸(2013年1月から11月の実績と12月は推計)で契約価格平均が3265万円なので金額としては4兆4000億円です。北関東の三県では、合計で住宅着工が1万8700戸で金額で5120億円です。

戸建分譲 北関東三県の市場規模.jpg

 

 埼玉県が県南の都心通勤需要が多いので住宅着工で1万4800戸と多くなっています。契約平均価格も2941万円と高いので市場規模としては4300億円となっていて全国で四番目の多さとなっています。

 栃木県は住宅着工で2000戸となっていて、契約平均価格は2150万円なので市場規模は430億円です。また群馬県の住宅着工が1900戸で契約平均価格が2045万円で市場規模として390億円で、栃木県とほぼ同じ市場規模となっています。

この2県の契約平均価格は全国でも低いほうとなります。ただ逆に買い得くの価格になっているとも言えます。

例えば、沖縄県の新築一戸建て分譲の契約平均価格は3444万円と全国で3番目という高さです。新築一戸建て分譲の立地が沖縄の中心地にだけあるために土地価格が高騰しているのと、部資材価格や労務費が上がっているために、高くなりすぎています。沖縄県の平均年収が324万円ですから、新築一戸建て分譲が3444万円だと年収倍率は10倍となり全国平均が6.7倍から大きく高くなっています。

 また鳥取県の新築一戸建て分譲の契約平均が3159万円で平均年収が378万円なので年収倍率が8.3倍となっています。

戸建分譲の契約価格の年収倍率ランキング.jpg

このように年収倍率の高い県では当然ながら新築一戸建て分譲の契約件数が極端に少なくなっています。買えないので仕方無いといえます。

それに比べれば、栃木県の平均年収は477万で年収倍率は4.5倍で全国二位です。群馬県も平均年収は448万で年収倍率は4.6倍と全国4位です。

このように栃木県・群馬県は新築一戸建て分譲の契約平均価格は2100万前後と低くく、平均年収もあまり高くはないのですが、年収倍率という買いやすさでいえば全国トップクラスで買いやすいエリアと言えます。

 さらに、着工戸数は全国で半分以上になっていて選択肢が広いというのも良いところです。

 1980万円以下のパワービルダー物件があり、2000万円台の中堅ビルダーの物件があり、3000万円を超えるハウスメーカーなどの物件もあるなどバラエティに富んでいます。これはこのエリアが震度6強という大地震がくる予想率が10%以下と低くなっていて、地盤が良いために耐震性・地盤改良などにお金をかけずにすむといことが、新築一戸建て分譲の原価を低くできるためです。

 このように北関東が新築一戸建てにおいて全国的にも珍しい「良い市場」です。それは首都圏から近くて、高速道などが整備されていているので首都圏需要の工場立地などがあるということも大きな要因です。そして土地価格は安いのですが、部資材や職人などは首都圏需要の延長線上でまかなえるということがあります。

 

 

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