いまさら聞けないフラット35におけるメリットとデメリット

超低金利時代といわれる今、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると大きなメリットがあるとされています。そのなかでも特に注目が高くなっている住宅ローンが「フラット35」。

最近では、テレビCMもしている「フラット35」ですが、そもそもどういう住宅ローンなのでしょうか？ほかのローンなどとはいったいなにが違うのでしょうか？
今回は、フラット35とは、どんな住宅ローンなのか。また、そのメリットとデメリットについて、詳しく解説していきます。

フラット35とは

フラット35は、一言でいえば、「返済金額がずっと変わらない長期固定金利の住宅ローン」のことです。
住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提携し、住宅購入資金として提供した金融サービスで、借入期間中はずっと金利が固定されるため、計画的な返済を行うことができます。歴史的超低金利の状態が続く今は、将来にわたって低金利での返済が確定されるというわけです。

ただし、フラット35を利用するには条件があります。

• 申込時の年齢が満70歳未満である
• 日本国籍、もしくは永住許可を受けている人、または特別永住者
• 年間合計返済額の割合が年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下である

など、複数の条件にクリアしている必要があります。

フラット35のメリット

フラット35のメッリットを具体的にみてみましょう。

最長35年の長期固定金利

フラット35のメリットは、なんといっても最長で35年間、借入時の金利が最後の返済まで続くということです。金利が一定ということは、毎月の返済額も同じですし、景気や金融情勢に大きな動きが合った場合でも、金利が上昇する心配はありません。将来にわたって同じ返済額ということで、ライフプランが立てやすくなるのも魅力です。
また、返済期間が20年以下の場合や、省エネ、耐震性能など一定の基準を満たした住宅の場合などは、さらに金利優遇処置を受けることもできます。

審査基準がやや低い

民間の住宅ローンでは、職業や勤務形態、勤続年数、年収といった一定の条件をクリアしていないと借入審査に通りません。
一方、フラット35は年収、年齢、国籍などの条件はあるものの、勤続年数などは問わないのが一般的です。そのため、自営業の人や勤続年数が浅い人でも比較的申込がしやすいというメリットがあります。

諸費用が比較的安価

民間の金融機関では住宅ローンを借りる際に「保証料」が必要となります。また、繰り上げ返済を行う場合も手数料発生してしまうのも一般的です。

ところが、フラット35は、繰り上げ返済の手数料や保証料などが無料で、民間の住宅ローンと比べると諸経費が割安というメリットもあります。

フラット35のデメリット

では反対に、フラット35にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。具体的にみてみましょう。

金利が割高になる場合がある

フラット35は金利の見直しがある変動金利などと比べると、最初の金利が高めに設定されています。
また、現在は超低金利なのでその点の心配はありませんが、今後、金利が高いときに契約をした場合、その後に市場金利が下がったとしても、契約時の高い金利のまま返済をしなくてはいけません。このように借入時の金利によっては長期固定がデメリットとなる可能性もあります。

建物の条件が厳しい

フラット35で借入をするためには、床面積、耐久性、断熱性といった住宅金融支援機構が独自に設定した建築基準を満たしている必要があります。建物によっては新築であっても基準を満たさず借入ができないケースもあります。また、基準を満たしている証明書を発行するのに費用も掛かってきます。

繰り上げ返済の最低金額が高い

民間の住宅ローンでは1万円から繰り上げ返済可能なところが多いのに対し、フラット35は最低100万円から（インターネットでは10万円から）となっているため、繰り上げ返済をするために貯蓄をしなくてはいけないという不便さもあります。

団体信用生命保険は別途費用が掛かる。

団体信用生命保険とは、ローン借入者が、返済中に不慮の死亡または高度障害になり返済能力が厳しいと判断された場合、残高を補てんしてくれる保険のことです。
団体信用生命保険は、民間の金融機関の通常ローンであれば別途費用は掛かりません。しかし、フラット35では、団体信用生命保険の加入は任意となります。
万が一を考え、団体信用生命保険に加入する際は、ローンの返済期間中は、返済が終了するまで、毎年保険料を支払うことになります。

マイホーム購入において、住宅ローンをどうするかは大変重要な問題です。フラット35を利用するかどうかは、返済計画を事前に考え、そのメリットとデメリットをしっかりと考慮したうえで判断するのが賢明です。