賃貸ではなぜ更新料で高い費用を取られるの？

マンションやアパートに住んでいると支払いを求められる「更新料」について疑問を感じたことはないでしょうか。もしくは、「更新料って何？」と思う人もいるかもしれません。今回は、賃貸ではなぜ更新料を取られるのか、その意味や考え方について解説します。

更新料を取られる理由

そもそも更新料とは、借りている部屋の契約期間が満了した場合に、契約の更新にあたって借りている人（賃借人）が貸している人（賃貸人）に支払う金銭のことです。

首都圏などでは契約期間が2年などに設定されていて、この期間を超えて同じ部屋に住み続ける際には更新料として家賃の1カ月分もしくは半月分を支払う……ことになっていることがよくあります。

更新料が存在している理由は、一般的には「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と解釈されています。少しわかりづらい説明ですが、要するに普段の家賃を安めに設定しているかわりにそれを補充するため、そして賃貸契約を継続する見返りとして更新料が発生する、という意味合いがあるようです。

ただし、この更新料というのは法律で定められているものではありません。更新料の法的根拠については諸説があり、また地域によって払うものとされていたり、そもそも更新料という概念がなかったりと、まちまちになっているのが現状です。

更新料は払わなくてもいい？

では更新料は無理に支払わなくてもいいものなのでしょうか？――
結論を言えば、一般的には賃貸借契約において更新料を支払うという合意をしていれば、更新料を支払う義務が生じることになるとされています。
ポイントは当事者間に更新料支払いに関する合意がなされているかどうかで、これは契約書等を確認してみるとよいでしょう。

とはいえ、更新料が合理的でないと判断できるくらい高額に設定されている場合や、更新料を支払うという慣習が一般的ではない地域で更新料が定められていた場合などでは、賃貸人に一度、相談してみましょう。

また、入居者が減っている昨今では、一般的な額が設定されている場合でも、値下げ交渉をすることで額が下がることもないとは言えません。その際はあまり対立的な態度をとるよりは、これまでの信頼関係を踏まえた上で、少し安くしてもらうことは可能かどうか聞いてみるといった姿勢で臨むほうが良いでしょう。

更新料がかからない物件とは

ところで、更新料を支払うことが一般化している地域に住む場合でも、更新料がかからない物件というのはないのでしょうか。
確実なのは、いわゆる「住宅金融公庫物件」を選ぶことです。この住宅金融公庫物件を継続して借りる場合は更新料を支払う必要はありません。それどころか敷金は最高で家賃の3カ月分までとされ、権利金、礼金もかかりません。退去時の敷金からの一定額の償却（敷引き）、物件の原状回復費用なども一切、入居者に負担させることが禁止されています。住宅金融公庫物件は毎月の家賃が特別安いということはないのですが、更新料も礼金もかからないことだけでも入居者にとって大きなメリットがあります。更新料がかからない物件を探すならこれをターゲットにしてみるのも良いでしょう。

※住宅金融公庫とは、かつて存在していた国土交通省（旧建設省）・財務省所管の特殊法人・政策金融機関です。2007年には独立行政法人住宅金融支援機構となりましたが、住宅金融公庫時代には非常に多くの賃貸住宅に対し、建設資金を貸し出していました。住宅金融公庫物件とはこの頃に住宅金融公庫に融資を受けて建設された物件のことです。

賃貸住宅における更新料は、住宅の契約時に不動産会社の説明をよく聞いていなかったために、後のトラブルの種になってしまうことがあります。まずは更新料について正しい知識を得ておくこと、そして契約の際にはよく確認することを覚えておきましょう。また、更新をきっかけに、マイホーム購入を検討するのも１つのタイミングかもしれません。